北京金隅西海岸营销方案2012年3.pptVIP

* 　 本案（18星） 融创长滩（15星） 中海尚湖世家（19星） 项目用地 位于昌平老城区及东区新城的交汇处，紧邻万亩城市湿地公园 位于昌平新城区，紧邻城市主干道 位于六环里沙河高教区，紧邻沙河，生活配套缺乏 ★★★ ★★ ★★ 产品规划 以叠拼、联排为主 以花园洋房和叠拼为主 以联排、独栋为主 ★★★★ ★★★ ★★★★★ 建筑形态 德式建筑，外立面为贴砖 Art Deco风格，贴砖，局部石材 英式、法式、意式、佛罗里达式四种别墅风格建筑成群，外立面为石材 ★★★ ★★★ ★★★★ 园林规划 以湿地公园的大环境为主，是当前距离湿地公园最近的亲水项目 其园林施工设计方由龙湖园林供方完成，尤其是最后呈现的园林效果目前是北京别墅区口碑最好的 项目内有2万平米的中心景观，外有沙河景观带 ★★★★★ ★★★★ ★★★★ 产品户型 产品户型具有均好性，个别户型可进一步完善 餐厅和厨房的尺度关系合理，尤其样板间设计中西厨分开，且餐厅面积较大；地下采光井尺度宽，采光效果好 地下部分属半地下，非全地下，电梯通达整栋，餐厅和厨房区域设计合理，餐厅宽阔舒适 ★★★ ★★★ ★★★★ 区域竞品对比分析 竞争格局分析——竞争前提 -区域内别墅市场竞争激烈，成熟度较高； -本项目入市时，区域内能与本项目形成竞争的项目主要是融创长滩和中海尚湖世家，中海尚湖世家已经在区域能形成良好的口碑，产品与价格有很大的竞争力，将于本项目的联排形成竞争；融创长滩将于本项目的叠拼形成竞争； 本案驱动因素： -本案是区域自然条件最优、产品密度较低的类别墅产品，这是本案的核心优势之一； -本案是金隅品牌在城北的再度植入，具备很好的品牌效应； -本案应精准定位、灵活定价、凭借环境优势、品牌认知度，和高端舒适的产品形象与竞争项目主拼优越的性价比。 -与中海尚湖世家主拼大环境，与融创长滩主拼产品力，是本项目操盘的核心手段； 市场价值方向研究结论 北京别墅市场板块特征明显； 中海尚湖世家是区域内低价快销的典型项目； 项目的中期主要竞争对手是融创长滩壹号； 本案较竞争对手最大优势在于小区位； 项目定位应挖掘湿地外的其他独立卖点。 产品价值构建——本体价值 产品价值构建——产品价值 产品价值构建——温泉热水 产品价值构建——精装研究 第二部分：产品价值构建 昌平区概况 上风上水，自然景观资源丰富，历史人文气息浓厚 昌平位于中心城北部的上风上水地区，是首都生态环境的重要屏障；同时，位于北中轴奥林匹克公园向北的延长线上，有丰富的山水、植被，自然生态环境良好。距北京中心城只有30公里；依托八达岭高速公路和立汤路与中心城连接，距离近、交通便利。昌平区是中关村高科技园区向西北方向的重要发展区和辐射区，具有发展高科技产业的良好条件。昌平四季分明，降雨量充足，环境优美，气温适宜，素有：“密迩王室，股肱重地”，素有“京师之枕”美称。金、元有居庸关、龙虎台等险隘，明代是陵寝所在。 产品价值构建——本体价值 区域交通概况 三纵一横快速交通贯通全城 陆路交通： 三纵一横快速交通贯通全城 八达岭高速 京包高速（分流八达岭高速车流） 立汤路 六环路 轨道交通： 昌平线已开通 产品价值构建——本体价值 区域规划 中关村科技产业带北沿，沙河大学城支持区域加速发展 中关村核心区已从北四环地区北沿至北清路，区域居住及配套已趋于成熟，新的中关村核心区即将产生，即以北清路为南接壤现有的中关村核心区，向北以现有的中关村科技园昌平园为新原点，配合未来科技城、沙河大学城等规划发展，昌平新城区域将在未来十年发展成为“第二个中关村”。 产品价值构建——本体价值 区域小结 ﹡位于北中轴奥林匹克公园向北的延长线上，上风上水 ﹡京包高速的开通有效的缓解了京藏高速的拥堵情况 ﹡大的自然环境（有山、有水、有温泉）为依托使区域有了天然优势——横向比较发展快速的区域如通州区，没有大量原生自然资源为依托 ﹡区域规划极其利好——随着高科技产业带的北向延伸，将有更多的高知高端人群被吸引到区域内，区域居住、消费需求从量到质将有迅速提升 产品价值构建——本体价值 区域定位 中国的雷德蒙镇，中关村的绿色界面 雷德蒙镇：西雅图微软总部所在地，自然宜居，高科技精英云集 与中关村核心区相比：更舒适、更宜居 用地分析 用地位置—— 用地位于昌平老城区东侧边缘，万亩滨河公园西岸，隔岸相望东区新城。 老城区道路、交通、配套等已成熟。 由于位于老城区东侧边缘即不会受到老城区原生气息的影响，又不会受到由于东区建设过程带来的负面影响，可以说项目用地位置现状极其良好。 产品价值构建——本体价值 观澜时代 项目地块北临南环路即新城公共服务发展轴（南环大桥西南角） 东向紧邻万亩滨河森林公园 项目用地 西向规划道路，邻观澜时代、明朗园小区 南向规