合富辉煌_广州荔湾区长乐花苑项目二期营销策略提案2010年.pptVIP

长乐花苑(二期) 如何实现价值最大化 策略案 2009.12 我们的目标： 实收均价：13500元/方 （含精装修成本１０００元／方，对外口径２０００元／方） 2010年资金回收目标：3.8亿 以较低的推广投入，做到最大的产出，在实现利润最大化的同时，保证一定的速度，并且： 销售策略 销售期重点：度身定做的营销策略 推广策略 对于本项目，是属于成熟的市中心区域，不可多得的好项目，在保障项目的稳定资金回笼的前提下，我司建议操作原则是——深度发掘项目价值，在追求利润的同时，还要维持一定的速度，找准两者之间的平衡点。 销售策略：有节凑推货，严谨定价，扩大客源； 推广策略：低成本推广，再次将项目利润最大化； 推货策略：田忌赛马式推货 低层单元 中低层单元 高层单元 首推中层单元，以性价比促进首批的消化 1 次推高层单元，逐步拉升项目的价格，提升项目档次 2 后推低层单元，提升低层单元的原有价值 4 中高层单元 再推高层单元，逐步拉升项目的价格，价格提至最高 3 价格策略：控货销售，小步快走，迅速提升项目价格 项目总货量273套，控制每次推货数量为30-40之间，营造稀缺价值，达到供不应求的现象，迅速升价快售。 12500元/㎡ 13000元/㎡ 13500元/㎡ …… 15000元/㎡ 客户策略：全市发动，以外区客户逼迫内区客户 利用项目周边的学校资源进行包装，吸引外区客户，以外区客户的购买迫使项目区内客户对项目的强烈关注，同时提升项目价值。 由此我们总结本项目目标客户群: 客户需求 本项目 提高居住品质 等待了10年的一手新项目 名校就读 省市名校九重奏 所有生活娱乐购物5分钟内寻获 中心城区便利生活 交通方便 30多条公交线、地铁五号线站点 市内各拆迁安置小区 荔湾情结的“回归”派 第四圈层 全市 追捧名校的父母们 第三圈层 全市 合富客户资源 第五圈层 环市西、火车站、东风西 荔湾专业市场档主 第二圈层 半径1.5KM的旧居民区 半径1.5KM内的需要换房的高质素居民 第一圈层 发动区域 客户类型 客户圈层 从价值最大化的角度进行项目的客户定位建议： 我们在市场上的定位建议为： 项目案名建议： 荔湾——从项目的命名开始，将项目的主要优势荔湾作为主打 印象——既唤起客户对荔湾的回忆，同时建立新的荔湾印象标准 建议推广语——  懂得荔湾，住在环市路西关！ 度身订造的营销策略 3月 4月 5月 6月 7月 8月 筹备期 销售期 开售 回笼资金 6000万 回笼资金 4000万 回笼资金 5000万 回笼资金 4000万 资金回笼目标规划 9－12月完成剩余1.9亿 针对本项目， 应如何实现价值最大化？ 在降低宣传成本的同时实现价值提升？ 3月 4月 5月 6月 7月 8月 筹备期 销售期 开售 形象导入期 策略运用期 目的： 确定项目荔湾华宅的市场印象 目的： 有节奏推货，严谨定价，扩大客源； 低成本推广，再次将项目利润最大化； 整体营销规划 筹备期重点：荔湾高端形象导入 （3月-4月） 包装策略 优化策略 筹备期重点：荔湾高端形象导入 （3月-4月） 包装策略 优化策略 在荔湾区中，“西关”一直是其区中的“高门大户”聚集地的代名词，同时也是荔湾区中的最精髓文化的代表。 另外从市场情况看，真正西关的产品价格也相对比较高。 因此要将项目卖高，建议在西村也营造类似在西关的氛围，不在西关，胜似西关。 导入包装建议一：入口道路包装改造，悬挂灯笼，刀旗，从入口开始渗透西关元素 导入包装建议二：带有西关符号的工地围墙 导入包装建议三：带有西关符号的售楼部 导入包装建议四：西关文化服装的服务人员 在售楼部内除了销售人员外，其他的服务人员都穿着带有西关文化的服装，进行氛围的烘托。 导入包装建议五：西关符号充斥的大堂 导入包装建议六：西关符号点缀的电梯厅 导入包装建议七：西关文化示范单位参考 导入包装建议八：外立面元素点缀 外墙上的西关特色的现代窗花符号 西关特色的屋顶构件加上现代的楼体特色，呈现新西关形态 导入包装建议九：架空层西关元素点缀 在架空层的围墙、柱体上，加上西关大宅中的窗花，顶上木纹射灯，同时设置中式的休闲座椅 筹备期重点：荔湾高端形象导入 （3月-4月） 包装策略 优化策略 项目户型调整建议:1栋B户型 三房 126.02㎡ 原户型方案不足: 户型方案调整建议: 原方案 调整方案 厨 房 工作 阳台 入户花园 有条件的情况下,缺乏入户过度空间,户型附加值有所欠缺 通过厨房移动留出入户花园,增加产品附加值,增强市场竞争力 户型优化 原户型方案不