合富辉煌_湖南恒大绿洲项目二期定位报告商业部分3.pptVIP

未来区域内大型集中商业业态主要以传统百货、顶级百货及家居建材卖场为主，什么样的业态定位能实现差异化竞争？ 现阶段项目片区人气薄弱，什么样的业态定位能迅速聚集人气？ 快速交通枢纽究竟会给区域带来什么样的商业影响？ 我们将从几个案例中来寻找答案。 案例1：香港九龙塘——轨道交通连接后，九龙塘成为连接香港岛和新界的主要通道，是各处人流的汇集地，随之商业也蓬勃发展起来。 业态特征——商场各楼层具备餐饮娱乐功能 罗湖金三角——形成商业总营业面积达到180万平方米，汇集大型百货、购物中心、大型超市、写字楼等各类商业业态。 片区作为市级的商业中心，商业总营业面积约180万平方米，汇集罗湖区约70％的百货、大型超市。另外，全市七成以上的银行机构，六成的保险机构，四成的证券机构和五成的其他金融机构把总部和地区总部设在这里。全市的外资金融机构总部更多达九成。 “金三角”区域重要的商业基础是业态齐全。作为“金三角”的重要坐标点，东门以经营中低档商品为主，提供大众化、潮流化消费商品贴近市场，凭借时尚和低廉的价格吸引不少潮人和学生，成为人们逛街旺地； 人民南面向口岸人流，主要经营中高档商品，以金光华为代表的商城成为市民购物的又一新天地； 以深圳华润中心为代表的宝安南片区高档一站式消费的大型都市综合体，拥有购物中心、酒店、写字楼、住宅、高级公寓、停车场等城市的多重功能，众多餐饮、购物、休闲的国内外顶级品牌店云集在此，不仅吸引了众多深圳市民，而且还辐射到整个珠三角片区，越来越多来自东莞、惠州等地的购物客，经常驱车来此休闲购物。 大型的或者网状型的交通枢纽将带来大量的人流汇集，从而带来大型的、全面的集中商业，尤其是商务人流在先期商业中将起到重要作用。 购物中心、大型百货店、写字楼、高星级精品酒店、酒店式公寓将成为交通枢纽站、中央商务区站、商业中心的核心业态。 主题购物中心：营造不同的主题，设置聚人气的特色休闲业态，倡导以休闲娱乐为主导的体验式购物中心，如儿童乐园、空中乐园、美食街、主题餐厅、酒吧街等，；在景观设计上与业态完美结合，充分营造在休闲中购物，打造以休闲娱乐为主导的主题购物中心，全新的生活方式购物中心。 本案商业发展方向判定： * * * * * 主力商家——电器卖场：有中大型品牌超市或百货商场会考虑进驻，需要人流支撑。 楼板承重（kh/㎡）：500kg/㎡，顶地墙要达到地面铺地砖、顶墙刷白 店内垂直交通：提供自动人行扶梯2部/层步梯2部以上、货梯1部 需提供 4.2-4.5米 8×10 m 小于3层 ≥4000㎡ 单层面积（㎡）：≥2000㎡ 直辖市、省及、副省级城市商业核心区、大卖场附近、大型社区 苏宁 其他要求 垂直交通 空调 层高 柱间 楼层 所需面积 商圈 公司名称 访谈一：苏宁电器 湖南区招商部经理 卢经理 品牌背景：是中国3C家电连锁零售企业的领先者，国家商务部重点培育的“全国15家大型商业企业集团”之一，也是全球家电连锁零售业市场价值最高的企业之一。 经营情况：目前在长沙共有门店12家，计划两年内再增设至少10家 。 进驻意向： 武广那边未来的发展还是很看好的，只是现在人流量还太少了，我们选址主要看周边的商业氛围，有中大型品牌超市或百货商场我们才会考虑进驻，毕竟单靠电器卖场对客流的吸引还是有限的 。 有独立门头，开间大、进深短，窗户要大 以买为主 集中排烟或独立管道 2F 5.5-6米 3F ≥4.8米 1-2台 2F-3F 1500-2000㎡ 其他要求 租售方式 排污排烟设备 层高 电梯 楼层 所需面积 访谈一：悦客人生中西餐厅 段总 客户背景：伍家岭商圈唯一的一家中西餐厅，天健芙蓉盛世临街底商的二楼整层，经营面积1500㎡，预计将在汽车东站开设第二家分店 经营情况：地处伍家岭商圈临芙蓉路，人流量较大，经营情况较好，商铺当初整层购买，因此不存在租金问题，月营业额约70万元，人均消费55-65元。 目前不满之处：物业管理差，对公共部分无打扫； 进驻意向：主要考虑发展潜力大的新兴板块，周边2.5公里范围内居住氛围浓厚，人口数量及消费能力强，尤其有写字楼等商务配套，本案片区商务人流量比较大，若有百货、超市进驻，餐饮也会考虑进驻的。 主力商家——餐饮 汉子足浴 开发总监 进驻意向：大型居住小区、写字楼群间以及人流密集的道路较合适 ；目前区域人太少了，现在还不会考虑过来。 休闲娱乐型主力商家——足浴、KTV：目前区域人流量过少，现在不会考虑过去，以后小区入住率高了就可以考虑。 KTV 新麦克量贩KTV 拓展经理 进驻意向：商业密集区域、人流集中区域或写字楼附近比较合适 ；目前武广那边人气还太少了，商业也没有起来，暂时不考虑，以后发展起来了，肯定是可以过去的。 大型商家