同致行_江西三明曼陀山项目市场定位分析及发展研究报告.ppt

我们挖掘和总结了消费者置业中的核心需求，并找出了客户的需求点 容积率与产品的品质、项目的盈利能力、项目市场风险有着直接的关系。均衡容积率与三者的关系，寻找到一个符合项目目标的最合理值和搭配比重，从而达到相对的建筑成本最小化、土地利用最大化、居住品质最高化、市场风险最小化的目的，进而实现开发收益及利润的最大化。 结合项目发展方向，通对不同容积率方案项目的投入产出比，试算项目的容积率的合理值。 我们思考：如何找到项目的目标客户群 他们是谁？ 他们在哪里？ 他们有多少？ 他们从事何种职业？ 他们买了哪些物业？ 他们最喜欢什么产品？ 不同客户阶层的购房总价区间基本如下： 高端客群：总价150万以上； 中高端：总价45-70万 中端客户：35—45万 中低端客户：35万以内 体现在单价上，各类客户购房单价区间基本如下： 高端客群：大于6000元/㎡ 中高端：5200—6000元/㎡ 中端： 4200—4900元/㎡ 中低端： 小于4000元/㎡ 价格是客户阶层在购房支付能力上的直接体现，而不同的客户阶层在购房特征和行为上又有较大的差异。 从客户选择的区域来看，梅列区是该类客户选择购房的主要区域； 对于产品形式和细节的创新较易接受，选择的房屋面积基本在130平方米以上； 对于产品类型的选择普遍集中在经济型别墅、中心区高层为主； 所选择的项目一般具备较高的知名度和较佳的市场口碑； 通过对比我们发现：下洋区该类产品主要通过产品本身的舒适性来吸引客户，中心区主要依赖于成熟的生活配套设施和区域来吸引客户，徐碧新区主要是依靠片区发展前景和知名开发商的名牌产品来吸引客户。 以上分析可知，本项目中高端产品的突破点在于从产品与服务的角度打造项目自身的比较优势； 本项目中高端部分突破点在哪里？如何塑造项目的比较优势？ 项目要提供的是一种高性价比、高舒适度、高前瞻性和创新的居住产品，从而保持在市场上竞争的比较优势。 项目投资估算 静态财务综合总表 规划建议 产品建议 人车流主出入口 建议增设人车流次出入口 3、项目昭示面受限于狭窄的劲松路，建议为缓解住区人车流出入高峰的交通压力增设地块西南部次出入口 规划建议 产品建议 竖向第一二组团沿山势回型设置双向车行动线，在第二组团标高路段设门禁系统，确保两个别墅组团的私密与安全。 4、重视顶级别墅的交通配置条件与安防条件，以此成为标杆项目的标杆组团，标注项目高端品质 规划建议 产品建议 规划建议 产品建议 体现品质的自动扶梯及步梯设置即解决小区垂直交通问题，又能彰显项目资源配置的品质 5、垂直交通设施为山地项目规划设计的难点及关键点，建议配置自动扶梯和步梯解决不同竖向组团间及不同标高规划节点间的垂直联系 规划建议 产品建议 规划建议 产品建议 让建筑种植在山地上! 1、根据地块地形和高差关系，注重竖向组团设计，通过不同标高的变化完成产品级次的梯度布局 规划建议 产品建议 让财富在山地上自由生长! 景观建议 产品建议 借助于地块周边良好的山地景观和俯瞰视角的城市全景观，项目获得了开发高端物业的先天资源，但仅仅如此还不能完全彰显豪宅标杆的品味和品质，区内景观的打造因为其可观、可赏、可游、可亲的特点显得更加重要。 利用雨水及山体溪流打造天然水系 景观建议 产品建议 景观建议 产品建议 充分利用坡度变化形成小区园林层次的丰富化，情趣化 配套建议 产品建议 双会所制 半经营性会所，前期作为营销中心及会所功能展示 山顶私家商务会所，实行会员制，前期作为成交客户赠送自动成为会员并赠送一年会费作为促销手段使用 风格建议 产品建议 项目建筑风格应当符合三明城市气质和特性以及高端物业发展水平，同时，本项目不同物业类型应当在建筑风格上即有所区别又存在本质联系，其中，竖向第一、二组团本身成为小高层区内景观的一部分，还将成为城市标志，因此，其建筑风格应当更加鲜明而具有审美价值。 风格建议 产品建议 三明市城市经济背景分析 三明市购房群体分析 竞争市场扫描与竞争界定 项目发展思路 项目产品配比 三明市曼陀山项目发展研究报告 项目价格建议 项目经济测算 产品建议 项目市场定位 3115.20 4% 77879.97 6、不可预见费用 2751.18 127 21.66 5、报建费用 1083.14 50 21.66 4-3、智能化工程 3249.42 150 21.66 4-2、园林绿化及道路 433.26 20 21.66 4-1、附属工程费 4765.82 220 　 4、基础设施费 2352.89 120 19.61 3-3-1、小高层 2352.89 120 　 3-3、设备安装 2352.89 120 19.61 3-2-3、小高层 0.00