和别灵寿项目整体定位报告2012年.pptVIP

【项目定位】 ——如何吸引全客层 中国景观之先河（坡地景观） 【项目定位】 ——如何吸引全客层 唯一性高端装修标准 【项目定位】 ——如何吸引全客层 城市的梦想高度 一个家族的荣耀/一个圈层的荣耀 重建中山国 【项目定位】 ——如何吸引全客层 ① 打造30—5亩中山公园，公园内部打造现代与中山国文化结合，体现古都风采； 中山公园内修建中山博物馆，将故城中山遗产进行移植或复制； 利用重建中山公园带动灵寿旅游业； 皇家龙脉之地 【项目定位】 ——如何吸引全客层 ② 项目整体规划重点强调国粹风水学； 聘请知名风水大师贯穿项目始终； 促使高端的客户的购买需求，体现项目高端性； 低密度别墅级社区 【项目定位】 ——如何吸引全客层 ③ 项目整体偏容积率1以下的方向打造（含公园）； 提高社区舒适度，差异化市场同类产品，营造稀缺性； 控制可售户数，降低销售风险 【项目定位】 ——如何吸引全客层 五千年国粹文化 ④ 项目整体为新中式风格，吻合中山国文化，保证项目风格一致性； 形成市场风格差异化； 项目立面适度偏纯粹化打造运作； 【项目定位】 ——项目定位 新中式 别墅级养生豪宅 新中式：项目整体理念按照新中式文化打造；（建筑、景观、细节） 别墅级：通过少量四合院产品拔高项目品质，降低容积率。保证项目产品高端性； 养生：优化内部配套，五星级养生会所； 豪宅：差异化市场产品； 【项目定位】 ——产品定位 物业类型 面积区间 产品核心卖点 客户定位 项目比例 四合院 800— 1500 规划核心位置，风水景观极好； 定制化，唯一性高标准精装修； 打造一套样板院，体现极致奢华； 可居住，可当会所或办公； 灵寿县及石家庄高端客户 10% 10套 4F平层别墅 180—240 规划第二核心位置，仅此于四合院； 产品唯一性及稀缺性； 打造精装样板间系统； 提供毛坯或精装两种标准； 灵寿县及石家庄高端客户 灵寿县改善性客户 20% 100套 4.5F洋房 130—150 规划第三核心位置，仅此于平墅； 退台设计，每家每户有退台； 灵寿县改善性客户 或刚需客户 30% 230套 6F多层 80—120 规划第四位置，与洋房有明显分区； 精细化面积设计； 户型有部分亮点； 灵寿县及周边城乡 刚需客群 30% 320套 11F小高层 80—120 规划边缘化位置； 精细化面积设计； 户型有部分亮点： 灵寿县及周边城乡 刚需客群 10% 100套 数据来源：产品定位按照容积率为1计算，为设计院提供设计方向，具体细节还需设计院进行测算； 【项目定位】 ——经济测算分析 物业类型 可售面积（平米） 总套数（套） 均价预计 （成交价元/平米） 平均单套总额 （成交价RMB） 总销售额 四合院 1万 10 5000 500万元 5000万元 4.5F平层别墅 2万 100 3800 76万元 7600万元 4.5F洋房 3.2万 230 3500 49万元 11200万元 6F多层 3.2万 320 2700 27万元 8640万元 11F小高层 1万 100 2800 29万元 2800万元 合计 10.4万 760 —————— 10—30万元 35240万元 数据来源：目前价格为相对保守估计，并结合当地人均GDP消费水平，具体价格待最终销售时确定； 【项目定位】 ——经济测算分析 物业类型 可售面积（平米） 建安成本（平米） 单位投资成本（元/平米） 成本总额 四合院 1万 1000 2423.32 约2423万元 4F平层别墅 2万 1500 3015.55 约6031万元 4.5F洋房 3.2万 1500 3015.55 约9650万元 6F多层 3.2万 800 2186.43 约69977万元 11F小高层 1万 1200 2660.21 约2660万元 合计 10.4万 760 —————— 约27761万元 数据来源：目前价格为相对保守估计，并结合当地人均GDP消费水平，具体价格待最终销售时确定； 【项目定位】 ——经济测算分析 物业类型 单位投资成本（元/平米） 单位投资收益（元/平米） 单体投资利润率(%) 四合院 2423.32 2576.68 51.53 4F平层别墅 3015.55 784.45 20.64 4.5F洋房 3015.55 484.45 13.84 6F多层 2186.43 513.57 19.02 11F小高层 2660.21 139.79 4.99 平均值 2669.33 719.13 21.22 备注： 以上数据根据房地产投资收益模型计算依据的保守收益率； 以上收益率不计算商业、地下室以及车位的销售利润； 第三部分 建议 ——总平及重点产品建议 【项目建议】 ——产品建议（平层别墅） 结合国内政策，平层