安徽合肥汽车商贸综合体项目前期定位顾问报告3.pptVIP

项目办公业态定位方向提炼 合肥写字楼市场发展沿革 合肥写字楼市场区域化研究 合肥写字楼供应市场分析 高新商务区写字楼市场分析 合肥写字楼需求市场分析 ?合肥写字楼市场发展演进路线图 ?办公业态开发关键指标方向 ?办公差异化定位亮点提炼 132 5 1 企业在自建工厂内或厂区内 办公楼中办公 133 合肥写字楼市场发展演进路线图 办公功能产品发展历程 形成以第三产业（金融贸易/专业 服务业等）为主要客户的CBD 地 段 要 求 较 高 地 段 要 求 较 低 产品品质较高 产品品质较低 合肥写字楼市场现状 具有完整商务功能的办公楼推向 市场，并形成集中的CBD 2 3 4 在市区出现有办公功能的物 业或商住两用型物业 对办公成本较为敏感的企业迁往 近郊或远郊商务园区内 其他 有政策驱动形成的具有孵化功能 的科技或研发类商务园区 ? ? ? ? 根据我们的研究，合肥当地办公楼市场发展到第二层次成形，并往第三层次发展的过程，写字楼发展处于市场提 升阶段的关键转变期。 目前在市区主要为有销售型甲级办公物业和早期供应目前沦为乙级标准的写字楼，并且随着大量未高品质综合体 项目推出具有完整商务功能的办公楼，将引导合肥的办公楼市场形成具有真正甲级写字楼的集中性CBD。 成熟市场办公功能产品的发展历程，对于本项目办公开发具有极大的指导意义。 项目位于城西新区域区域，周边办公氛围极不成熟，第二产业规模迅速扩大，第三产业支撑不够，写字楼的开发 不可冒进，可以适当考虑基于现有市场在产品品质上与市场其他项目形成错位竞争。 项目名称 类型 供应时间 写字楼面积 （㎡） 标准层面积 （㎡） 主力户型 （㎡） 得房率 电梯服务面积 （㎡/部） 安徽国际金融中心 国际甲级 2013 153000 2000 120/200/450/2000 68.2% 8500 新地中心 国际甲级 2013年 170000 1400 132/140/198/202 66.7% 7700 置地投资大厦 甲级写字楼 2008 38000 1700 19/55/78/120/340/360 70.3% 5428 财富广场 甲级写字楼 2010 155000 1000-1400 60/95/13/260/335/1034 69-73% 8157 财智中心 甲级写字楼 2010 46000 1560 600/1500 82% (整层分割) 4600 福乐门公寓式办公 公寓式办公 2013 32000 700 40-60 73.5% 6400 乐客来公寓式办公 公寓式办公 2012 21000 1200 39/49-56/60/70/82/97 71% 7000 134 本项目 甲级办公 层高（米） ≥4.2 标准层面积 （平方米） 1600-1800 户型区间 中大户型 客梯服务面积 （平方米/部） ≤5000 停车位配比 （平方米/个） 125-150 得房率 （目标） 72% 特色办公 （含公寓式办公） ≤（最高限高） - 中小户型 ≤6000 ≤125 75% 办公业态指向 合肥主要代表写字楼项目指标 ?未来甲级写字楼市场竞争激烈，未来中心城区新增供应巨大，客户对写字楼硬件要求也越来越高。而区域周边的商务 氛围和需求较弱，工业用地具有自建办公，孵化器园区提供大量办公面积进行竞争。因此，我们建议本项目在写字楼 品质上与其他现有项目进行差异化竞争，产品类型档次上进行错位，开发两种产品，并略微的领先于市场。 ?合肥现有主要写字楼项目净层高在2.4-2.6米之间，尚未完全满足国内对优质写字楼的层高要求。主要写字楼项目存 在电梯配置数量不够，等候时间过长的问题，等各方面配置问题，车位方面合肥相关标准已相对较高，符合国家标准 达到125个，因项目为综合体，各业态之间车位可相互共用，建议相对降低对应指标。 ?项目的公寓式办公产品部分物业建议开发挑高型产品（目前国内主要城市规划上已开始限制，合肥暂无规定），可作 为合肥市场上的稀缺特色产品，提升物业的使用价值和售价水平。 办公差异化定位亮点提炼 项目处于高新区非写字楼商圈，如何采用差异化的产品及市场定位将成为项目产生良好的收益回报及完成 既定开发目标的关键。 业态种类：办公楼产品 租 售 结 合 型 产 品 差异化定位元素 电梯 市场同类产品表现 电梯配备严重不足，多数现有办公 产品难以达到甲级硬件标准 本项目差异化定位方向 提升电梯配备数量，达到每5000平 方米一部客梯，缩短电梯等候时间 办公楼硬件标准 办公楼软件服务类 标准 办公楼营销策略 办公楼主题定位 层