山东华凯佳苑项目营销报告.ppt

◇ 项目成功的根本问题是执行力，实力不等于执行力 ◇营销战役不靠灵感，也不可能一招制胜，是每一个细节一一落实， 细节决定胜负。 ◇营销战役是一个系统，环环相扣，一气合成，在统一目标后，统一 方向，不能轻易言变。 ◇项目成功是双方排除万难全力合作的成功，是双方相互支持，帮 助，配合，理解的过程，在这个意义上，开发商和代理商是战友 与伙伴。 ◇战略分工应具体落实到个人，责任，任务，考核要有标准，保证 各方面通畅 天立观点 本报告完 预祝项目成功 2008年1月15日 我徜徉在城市的后花园…… 投资（为主）： 主力客群：县城、日照的个体户，企事业单位职工，公务员等。他们都已自己的房屋， 属二次置业，对房产投资有一定理解。 重要客群：日照大量的吸引异地投资客户在此置业，在市区房屋价格疯涨的情况下，选择 另一片最具升值潜力的地域投资是他们的明智之举。 自住（为基）： 主要客群：工业园区职员、镇里单位职工及商户项目周边乡镇 重要客群：日照市低收入人群、日照外来人群、刚毕业不久的学生 客群定位 ————城市主干道 日照后花园 拉近日照的距离；摆脱项目的乡镇印象，将项目贴近日照，对县区及乡镇 客户形成向往，减若日照客户的抵触心理。 ————五莲山 潮白河 板栗园 10万平米原生态大盘 以直白的方式直接诉求项目特点，简洁、明了。 ————抢占“半岛经济主动脉” 开启“房产投资新领域” 拔高项目形象，诉求未来发展空间，引领投资客户置业。 形象定位 ————风景中的悠然生活！ 悠然：安逸、闲适、深远、辽阔、韵味…… 将项目的山水、人文气质表现的恰倒好处 推广主题定位 本着有利于推广的原则 建议案名改为《山水人家》或《山水铭园》或《华凯 ◆ 山水人家》 山水人家 风景中的悠然生活 关于案名 第三部分 营销推广报告 推广战略 开盘时机 对于北方城市来说，四季较为分明，一般的销售旺季有两次，分别是3月-6月和9月-11月，也就是春秋季，而销售最淡的季节是12月-来年2月，因此，最好不要在此期间开盘。 根据本项目目前进展以及开发商的要求，建议2月中旬前打形象，2月下旬开始认购，3月下旬正式开盘销售。（视情况而定） 分阶段推广策略 筹备期（认购） 开盘强销期 强销期 持续期 7月后 3月下旬 1-3月中旬 4-6月 “前期蓄水——强势入市——稳定推广——后期延续” 本项目一期体量较小，总体来说“短、平、快”的策略是我们的整体方向。 开盘 内部认购 正式销售 导入期 开盘期 持续期 强销期 树立形象 启动市场 完成开盘之前的各项准备工作，广告见面 重拳组合 强势入市 各媒体组合，大量炒做，开展促销活动。 客源维护 稳步推广 维护老客户关系，根据前期总结，强销余房。 强势促销 很抓现场 各类促销活动，现场抓客户技巧。 分阶段推广策略 销售阶段 时间跨度 推广手段 诉求内容 推广目的 内部 认购期 1-3月 中旬 周边形象、新闻炒作、手机短信、车体广告、单张等 以项目形象为主“城市主干道、日照后花园”配合对工业园的发展炒做，诉求投资升值理念。 在市场上初步树立项目形象价格测试及调整 客户定位测试及调整 积累客户，迎接开盘 开盘 强销期 3月下旬 单张、报纸广告、形象广告、促销活动、车体广告、手机短信、电视飞字、网络、外展场、异地代理等 分诉求、重组合“悠然生活” 项目品质 明星性价比等等 注重宣传策略，配合各种公关活动，形成立体交叉宣传网络，打开项目知名度，在开盘期间，形成热销的局面 强销期 4-6月 促销活