山东房地产广饶孙武路项目市场投资决策系统报告5.pptVIP

* 经营种类 品牌梳理 实木家具 凤阳家具 欧美佳 大风范 金富丽 罗曼迪卡 露依莎 英伦华庄 伯明翰 皇家 中至信 美廷卡登堡 双叶 皇家木匠 家宝嘉艺 连天红 明堂红木 中信红木 居家 亚振 爵士名尊 阳光夏威夷 宝源 百强新罗马 赖氏 欧马 江南宜家 华威 七彩人生 喜梦宝 梦幻年华 香东源 荷比先生藤器 商业客户寻找-经营户招商 Business customers looking for - manage door investment promotion 经营种类 品牌梳理 橱柜 木门 吊顶 京港 名仕 赛罗克 美佳 华帝 澳赛尔 法洛可 皮阿诺 隆森 安泊 欧派 珊嘉 奥特 安德森 家诚 和玺 福满门 阳光 龙鼎 伯艺创展 益圆 TATA 豪门 天饰龙 古尼拉斯 使耐可 马可堡罗 派高 品格 商业客户寻找-经营户招商 Business customers looking for - manage door investment promotion 第四章-运营模式建议 The fourth chapter - execution strategy advice 运营模式建议-运营模式 Operation mode advice - price strategy 一、经营户—（先期洽谈义乌三期和乐园经营商户）。 1.免租2年 2.仓储免费 3.现有成熟经营氛围（依托项目自身和乐安商贸城） 4.专业化业态分区、专业化经营管理 5.良好的市场环境和多功能信息平台 二、投资客——带租约对接（2年回收经营权） 1.返租期内，业主可定时从发展商处得到定额的租金回报 2.租约期内由开发商将房产转租经营 根据目前市场的客户反馈，租赁客户为主，且对市场统一运营要求较高，本项目在实现业态统一布局和统一管理上，应选择回收部分年限的经营权。 原则上采用2年收回经营权，以及在招商政策上实行2年免租金。 物业类型 运营模式 备注 物业1-2层 对外出售 回收2年经营权，针对经营户采取“零租金”模式 物业3-4层 持有，仓储功能 3-4层短期持有，待市场运营2年后对外出售，形成物业价值最大化。 运营模式建议-运营模式 Operation mode advice - price strategy 第五章-住宅产品定位 Chapter five - residential product positioning 2010年广饶县房地产总体销售数据梳理 项目 数额 说明 总项目数 34个 总 套 数: 18479 住宅总销售面积 219.38万平方米 (住宅：12942套 非住宅：5537套) 销售套数 15302套 (住宅：11410套 非住宅：3892套) 可售套数 2855套 (住宅：1221套 非住宅：1634套) 预定套数 320套 (住宅：309套 非住宅：11套) 可售面积 37.64 万平米 (住宅：18.80万平米、非住宅：18.84万平米) 备注 资料源于广饶县房地产数据管理中心 住宅产品定位-宏观数据 The housing market analysis - a macro data 2010年广饶县房地产项目34个，项目总套数达到18749套，其中住宅总销售面积219.38平米，销售12942套，非住宅3892套，截止至年底现可售住宅房源仅仅1221套，预订房源309套，占到可售房源比例的三分之一。 2010年广饶县房地产各区域销售数据梳理 区域 合计 城区 开发区 大王镇 广饶镇 稻庄镇 套数 1242 1005 - 236 - 1 均价 2177 2656 - 2464 - 1410 其中：住宅 2203 2735 - 2464 - 1410 其中：非住宅 2099 2099 - - - - 面积 174932 137022 - 37755 - 155 备注 资料源于广饶县房地产数据管理中心 住宅产品定位-宏观数据 The housing market analysis - a macro data 2010年广饶县开发项目主要集中在城区、大王镇。（城区1005套、大王镇236套），大王镇这两年来发展迅速，以逼近城区的均价水平（城区2735元/平米、大王镇2464元/平米）进一步说明了住房紧俏，供不应求的市场环境。 住宅产品定位-宏观数据 The housing market analysis - a macro data 备注：资料源于广饶县房地产数据管理中心 4000元 3000元 纵观2010年广饶县楼盘均价水平，已有出现5000元/平米以上的高品质楼盘产生,（荷塘月色）4000元/平米以上的华东尚城、渤海尚城引领市场主线，随着购