广东力华华星广场商住项目前期定位.ppt

武广高铁英德站由越行站获准升格为客运站，成为武广高铁唯一一个县级高铁客运站，客运站已于2010年年底开工建设，预计今年12月完工； 京珠高速复线-广(广州)乐（乐昌）高速公路通过英德城区，并在英德城区设立出入口，预计2012年底完工； 银英公路大蓝至升平段扩建工程建设, 完成总投资71%； 汕昆高速公路英德段以及英连高速公路工程可行性研究报告已通过专家评审,目前正进行业主招标及初步设计等工作； 截止2010年末，北江三桥建设完成总投资45.7%。 规划建设中的广乐高速和昆汕高路经过英红，并设有出入口，另外也设有水运码头，可通行500吨级的货船。 一.住宅市场环境研究/英红住宅市场发展现状 英红镇是离市中心最近的区域之一，由于英红商业配套及城乡公共交通发展尚未完善的原因，英红镇房地产市场无论从成交客户或者销售价格方面，与市中心区域均有很大差异，可以说英红镇的房地产市场是自成一体； 随着英德市与顺德区区域经济合作协议的签署，英红镇的房地产开发项目逐渐浮出水面，目前已知的房地产项目有7个，房地产的竞争将更加激烈； “飞地”产业园的开发，英红镇及其房产市场开始被英德市区和珠三角居民熟悉。 项目方向探索：价值挖掘 很显然，地段是我们的核心竞争力！ 园林？ 很显然，项目的内部配套是有所欠缺的。 销售均价：2200元/平米 建议：二楼顶层打造成转换层平台泛会所，设置健身设施，休闲空间。 营销推广总体思路 营销推广总体思路 入市时机建议：2011年9月认筹启动 优点： 能把握住目前等待已久的意向购房客，加快项目的销售速度； 缺点： 工程可能无法实现； 销售中心可能未能交付使用。 工程配合： 部分住宅形象可对外展示，底层商业完工，包装成售楼处，样板房完工。 入市时机建议：2012年12月10日首批开盘 建议：华星广场住宅部分首批单位2011年12月开盘，主要是从以下几方面考虑: 1.元旦是国家法定假期，12月中旬开售，恰逢本地外出打工者回乡，可促进首批货量的消化速度； 2.经过三个月的蓄水,有把握消化部分存量客户; 3.年前的唯一节点,1月份2月份是传统的销售淡季.可助开发商快速回笼资金. 项目展示攻略：围墙包装 在项目入市前，围墙包装是宣示项目信息、展示项目形象的重要途径，一定程度上也起到蓄客的作用。 本项目围墙可在动工前全部围合，但广告可跟随各期开发进度出街，形式要新颖、质感要强，围墙包装以英红大道和X378两面为主。 随着工程进度的推进，建议在首期开发的多层建设到一定高度时，进行楼体包装，充分利用项目周边建筑少，无遮挡，具有良好昭示性的优势。 后续开发销售的住宅，可以在前期在建的建筑为本期楼体广告的载体。 楼体包装可随推售产品与时间节点，更换主题。 关于营销中心包装建议: 1.沿用华星世纪花园原营销中心,进行新的包装提升; 2.营销中心通过局部的修改与软装的妙用,提升现有营销中心的气派与档次感; 3.营销中心需进行更详尽的功能分区, 4.需增设区域模型,以及项目的分户模型; 5.与华星花园共用一营销中心,突显开发商的品牌力量 推广媒介建议：电视标版广告 电视广告具有受众、辐射范围广，符合本项目客户拓展策略，建议以英德电视台、翡翠台、本港台及其它受欢迎的电视为主进行播放； 可选择在重要营销节点选择该传播方式。 建议:在周边路段投放部分灯杆旗广告,以防后期竞争项目的入市进分客户分流. 其他重要的传播方式有短信、车体、站台、道旗、海报、DM以及其他销售资料等，这些方式将在营销推广过程中，根据具体策略安排进行不同的组合。 1.全盘盘活 2.永续经营 3.商业价值最大化 商业规划建议 商业规划建议 商业规划建议 英红商圈目前主要集中在侨兴一路 综上分析可以得出,英红目前尚无与片区住宅相配套的商业项目.本项目目前是片区内的首席商业中心. 既然这么多个方向皆可行，我们如何综观主客观因素进行择优选择? 英红·首席·一站式购物中心中央生活圈/时尚前沿/消费领地/商业标杆 项目的核心区域，充分利用产业园区资源及周边的商业资源打造区域的生活配套模式、打造城市功能集中区域承载更多的辅助功能如：生活综合服务配套功能、休闲功能、消费功能、娱乐功能等的商贸中心、财富风向标 第二部分：商业部分 项目定位 商业规划建议 周边商圈研究 项目简单回顾 项目回顾/项目技术经济指标 项目商业总建筑面积约4万平米，规模适中。 数量 项目 地下停车位 建筑密度 容积率 首层沿街商铺建筑面积 底下车库建筑面积 地上总建筑面积 建筑占地面积 规划用地面积 510个 73.49% 4.13 8989.29㎡ 22459.33㎡ 111863.54㎡ 19968.28㎡ 27170.25㎡ 项目回顾/基础数据分析 项目单层面积近2万平米，但是规划的实际商业面积才1万平米，