房地产论文：话说房地产.docVIP

房地产论文： 话说房地产 ２００４年的宏观调控取得了一定成效，但经济运行中的突出矛盾和问题还没有根本解决，制约经济平稳较快发展的体制性障碍还没有消除。今年年初中央经济工作会议提出，要继续加强和改善宏观调控，确保经济平稳较快发展。房地产业将继续在宏观调控的环境中发展。 　　一、房地产业发展趋势 　　１．投资继续得到控制，融资渠道酝酿变局 　　继续控制投资增长仍是２００５年宏观调控的重要手段。２００４年在中央的宏观调控下，投资率上升速度虽然有所减缓，但仍创出了５１．３３％的新高。这表明控制投资增长的任务仍然紧迫。房地产投资占社会固定资产投资２０％左右，并对上游产品有极强的拉动作用，所以压缩房地产投资应在情理之中。２００５年房地产投资增速将进一步放缓，但估计不会低于２０％。由于央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的出台及再次加息的可能等，２００５年房地产信贷投入增速也将进一步放缓，这对资金密集型的房地产业来说，无异釜底抽薪。原有融资渠道的限贷，迫使房地产企业寻求新的融资方式与渠道，这意味着房地产融资将趋向多元化，房地产业将从项目导向向资金导向转变。 　　２．土地市场趋向规范 　　２００５年土地市场将趋向规范，建设用地增量供应控制将更加严格。土地市场将趋向公开透明。“完善土地执法监察体制，建立国家土地督察制度，设立国家土地总督察，向地方派驻土地督察专员，监督土地执法行为”，将成为２００５年土地执法、土地管理督察制度改革和完善的重要方向，中央对地方政府土地利用和土地管理工作的监控将得到强化。建设项目用地预审管理将更为严格，低价土地招商引资的行为将受到遏制。这些措施将有助于消除土地供应双轨制造成的不平等，有利于打破土地供应的地区封锁，形成统一、开放、竞争、有序的土地市场，增强市场形成地价的机制。从房地产业的层面看，房地产开发的圈地行为将受到遏制，大盘开发将不再成为主导模式，中小房地产项目将逐步成为市场主体。 　　３．被动需求有望下降 　　２００４年停止拆迁、集中解决拆迁遗留问题，说明中央十分关注拆迁的负面效应，２００５年的拆迁工作将慎重进行。拆迁工作即使继续进行，拆迁量与前几年占全国房地产市场５０％左右相比，也将有较大幅度的下降，对房地产市场需求将产生重要影响。 　　２００４年二手房市场以房源趋于丰富化、购房人群趋于多元化、消费需求趋于升级化、热点区域趋于扩大化为特征。但二手房房源未能充分释放，造成有效供给不足，银行“惜贷”导致申贷难度大，使二手房市场并未达到理想程度。随着从中央到地方一系列二手房交易管理政策的完善和实施以及已购公房的大量上市，房源继续放量。二手房市场将增加活力，价格平稳上升。在二、三级市场联动下，梯度消费格局逐步形成，住房消费结构将趋向合理，推进住房市场良性循环。二手房市场的发展，将对平抑房地产价格升高、稳定房地产市场发挥重要作用。 　　４．供求关系偏紧 　　近期房价增幅趋缓，其主要原因是：国家上调银行存贷款利率、控制二次购房和投机性购房、控制拆迁规模等。在当前居住水平普遍较低，住房需求呈现刚性，房地产市场以首次购房需求和改善型需求为主的背景下，上调利率、控制二次购房和投机性购房对需求量的影响不大。因此，可以预测，随着我国经济的快速发展、城镇居民人均可支配性收入的增加以及城市化进程的推进，２００５年房地产市场的需求将在前几年的基础上持续旺盛。 　　 　　从供给来看，近期出台的提高存款准备金率、存贷款利率和项目资本金比例、严格土地管理、控制拆迁规模等宏观政策都会对房地产市场的供给产生较大的影响。２００４年全国商品房竣工面积增幅大幅回落，销售面积增幅大于竣工面积增幅，价格上升较快，供求关系偏紧。同时，房地产新开工面积可以预计，在２００５年国家控制投资规模、紧缩“银根”、“地根”的宏观调控政策不可能有根本改变的情况下，房地产市场供给增幅仍将呈下降趋势，供求关系偏紧的局面很难改变。 　　考虑到以下因素，２００５年房地产价格的升幅将有所回落：市场经济自身具有通过价格机制来调整资源配置的功能，高房价将在一定程度上增加市场供给，挤出部分需求；政府正努力通过增加中低价位的商品房供应、控制投机炒作等手段抑制过高的房价；政策变动初期对市场预期的影响最大(市场预期供给减少是２００４年房价上涨的深层原因），这种影响将随着时间的推移逐步减小。 　　５．企业持续洗牌重组 　　在竞争中，土地资源将更有效地配置到竞争力强的房地产企业中，导致企业的洗牌重组将持续进行：一些缺少土地和资金支撑的中小开发商、一些不具备专业素质和能力而只是凭借有利时机以资金合作方式从房地产业务中分一杯羹的企业、一些高负债公司有可能在这一轮竞争中出局；房地产业调整重组将主要表现为企业互利合作，在土地出让制度真正转轨前已储备大量土地而无力融资