物业公司工程管理工作探讨.docVIP

物业公司工程管理工作探讨 每一个物业公司都有他所不能离开的特殊自然环境，这种自然环境造就了物业公司各自不同的特点，形成了各自不同的企业文化。仅就自己在证大山水国际——枫林别墅项目物业管理工程工作中的经历就以下七个问题与大家共同探讨不足以便弥补缺陷。 一、前期介入时期的工程管理 1、物业管理公司在项目规划设计时应提出的问题 1）要考虑商业和物管用房的预留。 2）配套设施设备、管线配置和布置要合理，包括空调板和滴水管。 3）高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清理楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。 4）水、电、气表应尽量集中放在首层。 5）信报箱应放首层。 6）小区进出口设置位置和数量要合理。 7）尽量考虑小区封闭式治安管理，铁围栏设防攀防钻。 8）绿化面积考虑创评需要。 9）排污管和水管在穿楼板时要考虑采用套管。 10）楼道内电表箱等其他线盒箱不要用通用锁应采用专用锁，楼道开关总闸应内藏而不外露。 11）应在适当位置设置垃圾收集转运站。 12）小区地下排污管道要铺设合理，井口间距要合理。 13）凡有空调机滴水管的沿墙周围应作绿化带。 14）各单元门、停车位、外围墙、巡视死角、商铺招牌部位应设计闭路电视监控。 2、物业公司在工程施工阶段介入过程中应注意的问题 1）重要大型设备、设施的供应商，应选择能将供货、安装、调试、售后维修保养一体化的实体公司。 2）批量较大的各种建材、装饰材料、水电器材等选用市面上有的普通规格的标准件和通用件。 3）商家提供合法经营及资质证明，产品产地，合格证明，设备采购合同，材料供货价目表，采购供应地址及单位联系电话。 4）大型配套设备应提供清晰明了的操作使用说明书，并对物管相关操作人员提供正规的培训。 5）小区所用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明。 6）大型重要的公共配套设备电源、电表、中央空调电源、电表，分表到层，分表到户，电话分线、分层、分户做好标记，合理分配。 7)各种给排水、电、中央空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向，重要闸门和检查口的位置，以及相应的施工变更记录。 8）参加隐蔽工程验收。 9）物业的竣工验收，物管人员应会同参加。 二、接管验收时期的工程管理 1、对在前期介入阶段提出的完善项目和整改意见进行复核。 2、开发商应对小区所有土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程和绿化工程等主体及配套工程的施工单位名称、工程项目、工程负责人联系电话，保修期限等内容列出清单交给物业公司。 3、将开发商施工未用完的小区建材玻璃及配件等留下来备用。 4、凡小区采用非市面上常见的建材，设备和设施的应让开发商或施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人。 5、验收时应注意和物管密切相关的设施和管线有无按要求做好。 三、办理入住手续时期的工程管理 1、提醒业主认真填写办理入住各项表单并仔细阅读表单中的各项内容。 2、同业主共同验房时一定要仔细认真检查好室内已存在的设施以及完好程度并记录好业主提出的需整改的各项问题。 3、给业主发放钥匙时要交代好室内每扇门的钥匙数量及开启方式，并让业主亲自试开。 4、验房过程中详细解答业主提出的各项问题，对房屋存在的细小瑕疵在装修过程中能处理的尽量给业主作出解释，避免不必要的麻烦。 四、业主装修过程的工程管理 1、装修管理的意义随着业主的相继进驻，物业管理企业的日常管理重点将转移到装修管理中来，如果说业主办理进驻手续是跟物业企业第一次打交道，那么装修管理将是业主逐步认识到物业管理企业的管理模式、管理理念、管理人员素质等具体信息，从而认识、了解、认可物业企业的管理与服务。同时也是物业管理人员了解业主的家庭、收入、工作、兴趣爱好、性格等等第一手资料的最佳时机。在业主装修的过程中，将会产生一系列的问题，例如：违规装修、环境卫生、施工人员管理、施工噪音、相邻业主关系的处理等等。如何让这些问题少发生或者不发生，就是考验我们工作能力的时候。为了做好装修管理，要求我们除了拥有饱满的热情和充沛的精力外，还需要足够的专业知识。例如：房屋建筑知识、水电知识、建材知识、弱电知识、装修常识等等。丰富的知识带给业主的将不只是对物业管理人员的敬佩，更多的是对物业企业服务的认可。装修管理的流程? ?? ??? 业主在整个装修过程中按照时间先后大致可分为三个阶段：装修手续办理、装修过程、装修验收等阶段。下面就每个装修阶段的不同特点加以分析。装修手续办理每个物业管理企业的装修手续办理可能有所不同，一般的装修手续办理需要以下手续：、填写《装修申请表》、签订《装修管理协议》、签订《施工单位保证书》、审核装修图纸、送达《装修管理规定》、交纳装修保证金、交纳装修垃圾清运费、办理施工人员出入证件、办理施工许可证明等手续。在业主办理装修手续和审核装修图纸的时候，要充分了解业主的真实装修意图，解答业