思源北京市望京区房地之产市场分析.ppt

望京 —  新兴的高端企业置业聚集地;聚集，是企业判断区域发展前景的一个标准;纲　要;望京－－新兴的高端企业置业聚集地;变革中，总有商机在云涌！;望京区域办公物业市场发展状况 望京核心区域地块分析 望京区域办公物业重点项目介绍 望京区域办公物业客户群定位方向;望京区域住宅市场开发状况;望京区域商业市场开发状况;区域内未来供给的大型商业项目，多为综合性及专业性大规模商业，多分布于望京园综合区， 加快了望京核心区商务圈的形成，使区域办公物业市场未来升值空间很大。;企业名称;项目名称;项目名称;项目名称;类别;类别;类别;类别;核心区未招拍挂企业总部地块表;核心区未招拍挂办公地块表;项目状况　;总部、研发基地;最初的小规模低端办公物业总量大，高端物业总量少，预计2006-2010年，市场变化为低端物业减少，高端物业增加企业总部初显聚集效应。;区域内低端办公物业近几年市场供应量不稳定，同时项目规模较小，多为产业 园区的产业链中服务型企业使用，部分为商住物业，在满足了市场小型企业办 公的同时，也反映出了区域对低端物业的消化力很强，未来五年区域低端物业 供应量较少，其中大部分为商住类物业。在区域国际化进程加快，商务氛围趋 向成熟，国际大型企业不断进入的大环境下，低端办公物业在市场中竞争力减 弱，供应量降低，趋向小规模的商住物业开发。;目前区域内高端物业多为几家大型企业自建办公物业，部分对外出租， 2005年以前 发展较缓慢，进入2005年后，区域有较多开发商及国际企业进入区域内开发高端物 业市场，使区域未来五年内高端物业市场将趋向品质化、规模化、集中化、投资价 值最大化的方向发展。;企业总部聚集地示意图;目前区域内已有18家国际企业设置总部，部分处于选址阶段，部分物业已 开工建设，与机场的临近、交通的完善、政策的支持、产业带的形成、人力 资源的丰富、生态环境的优化、办公成本的低廉、未来发展的潜力等因素都 将吸引更多的国际企业迁入，并得到国际资本的投资青睐。;早期开发办公物业以租赁为主。 现有销售项目多为近两年开发楼盘， 售价集中在7800-8800元/ ㎡左右。 销售楼盘价格与区域内部分高档住 宅楼盘价格持平，具有一定的升值 空间。 图表中最高售价的博雅国际中心为 高端物业，是今年新项目，均价达 到12000元/ ㎡ ，已有很多国际买 家洽谈；卷石天地为今年12月将推 出的商住项目，定价11000元/ ㎡ ， 目前已有四层定出，销售市场较好。 今年下半年新项目的高定价与高关注 说明市场需求旺盛，以目前价格可预 计未来高端物业价格将超过12000元/㎡。; 区域内办公物业多为早期低端 物业，租金较低，平均租金为 3元/ ㎡ /日。 除部分项目外，区域租金水平比较 平稳，起伏不大。 物业租金水平的地理区位性强。 目前新叶青大厦以4元/㎡/日推出 市场，出租情况较好，反映了市场 对高端办公物业需求旺盛的特点。 随着国际企业进驻，商务圈的初步 形成，区域租金提升空间很大。 ;区域内交通、人口、产业经济等的规划发展变化，促进了望京区域的办公物业市场发展，加快了区域商务核心圈的形成。 望京区域办公物业2005年前发展较为缓慢，总开发量为240205㎡,2005年至2010年区域写字楼发展迅猛，总开发量为452127㎡。 区域内产品升级较快，由中低端开发趋向高端产品开发为主。 产品价格提升预期将由2005年前的缓慢提高转向2006年后的快速提高，至2010年有望与其它核心区域价格持平。 物业租金上升空间很大，区域投资价值高。 区域物业开发在2008年前是办公物业的市场培育阶段，进入2008年后区域将形成核心商务圈，办公物业销售价格将有望与其它成熟商务区持平。 望京区域的未来发展潜力，为区域办公物业带来了大量的高端市场需求的同时，也为开发集团提供了最为有利的开发时机。 对于望京区域的可销售办公物业市场而言，目前仅有核心区域的六块地块可开发，其总供应量为452127㎡，市场供应量有限，对于投资开发企业而言，是进入望京区域的最好时机。 区域内未来五年供给的办公物业分别在2006、2007、2008年开发，缓解了区域市场竞争。;望京区域办公物业市场发展状况 望京核心区域地块分析 望京区域办公物业重点项目介绍 望京区域办公物业客户群定位方向;望京园综合区;望京核心区域地块分布图;地块;望京核心区住宅地块开发状况;地块;类别;望京核心区商业地块开发状况;地块;酒店的规划，使核心 区域内高端办公物业 配套完善，促进高端 物业市场快速发展。;望京酒店物业市场开发状况表;望京核心区企业总部地块分布图;地块编号;Ｂ29;地块编号;Ｂ11;地块;望京核心区实际可销售办公物业小结;核心办公区;望京核心区域地块分析小结;望京区域办公物业市场发展状