新联康2010年07月专题之分享——绿城发展模式研究报告.pptVIP

绿城发展模式研究报告;目　录;Ⅰ. 走进绿城;绿城，中国控股有限公司是中国名列前茅的住业开发商之一，以优秀的房产品品质保持行业领先地位。2005年至2010年，公司连续六年被评定为中国房地产企业综合实力TOP10。。。 ;中国房地产企业的领跑者;企业基本资料 ;2;绿城的存货在这一年中大幅的增长，因为除了大批待售物业，绿城的土地储备也在膨胀 绿城2009年报告发现，截至2009年年底，绿城拥有1969万平方米地上可售面积及持有物业面积的优质土地储备 ;企业架构（Greentown）;董事及高级管理层;Ⅱ. 资本结构分析;融资途径;; 筹资方式：信托;信托融资主流运作模式 ;1;资产负债率（横向）;2009年财务报表分析/流动比分析;速动比 （纵向）;存在问题;启示及建议;Ⅲ. 发展历程; 绿城 专注于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善，已形成： 以杭州桂花城、合肥桂花园为代???的多层公寓系列； 以杭州绿园、杭州春江花月、杭州西溪诚园、上海黄浦湾为代表的高层公寓系列； 以杭州桃花源、上海玫瑰园、长沙青竹园为代表的别墅系列； 以北京御园、杭州留庄为代表的平层官邸系列； 以杭州翡翠城、济南全运村、青岛理想之城为代表的大型社区系列； 以温州鹿城广场、杭州蓝色钱江为代表的城市综合体系列； 同时涉及高星级酒店、写字楼、学校等公建项目的开发。;绿城产品品牌分类;绿城——基于核心竞争力的标准化产品模式输出;绿城桂花园系列产品模式的制定和输出，使绿城由浙江领袖地产企业，成为全国知名品牌房地产开发商;绿城桂花园系列具备明确的规划要素，并在此基础上不断创新;通过精致的南方园林景观设计手法，营造出人居与自然的和谐居住氛围为绿城系列产品市场领先性的突出表现;绿城桂花园产品系列启示;绿城——春江花月系列;地理位置：杭州城南复兴地区的沿江地带 占地面积：288 亩 建筑面积：48 万平方米 总 户 数：2189 户 开工时间：2001 年9 月 开发期数：三期 建筑形态：小高层、高层 园区配套：会所、餐厅、室内室外泳池、健身中心、棋牌房、篮球场等;绿城——深蓝系列;地理位置：杭州市中心武林广场东北 占地面积：27 亩 建筑面积：13 万余平方米 总 户 数：公寓楼 425 套、写字楼168 套 开工时间：2002 年12 月 交付时间：2006 年10 月 开发期数：一期 建筑形态：高层，室内精装修 园区配套：红酒吧、雪茄吧、书吧、健身房、游泳池、健康会所、儿童房;绿城——别墅代表作;地理位置：位于杭州之江国家旅游度假区 占地面积：东区 255 亩，西区302 亩，雨笛区38 亩 总 户 数：东区 121 栋别墅、30 套公寓；西区100 栋别墅；雨笛区8 栋别墅 开工时间：东区 1996 年12 月；西区2000 年12 月； 雨笛区2004 年11 月 开发期数：分东区、西区、雨笛区三期开发 交付时间：东区 2000 年5 月；西区2004 年10 月； 雨笛区2007 年10 月 园区配套：会所、网球场、室外泳池;开发历程; 绝大多数公司，甚至包括百亿军团中的超大型房企，一般都有相对稳定的产品线，比如世茂房地产的滨江系列，万科的四季花城系列，富力的富力城系列，等等。 绿城并没有到处复制，而是因地制宜，充分挖掘各个项目的价值。比如御园，绿城在拿地之后，并没有把以前的成功项目拿过来复制，而是从头开始，到国内外各地去寻找灵感，回来之后先后共做了30多套方案。; 分析绿城的产品线，我们就会发现，无论是在北京、上海，还是杭州，绿城总有一个可以代言城市历史文化、缔造城市人居高度的顶级产品，在北京是御园，在上海是玫瑰园，在杭州是桃花源。这种与城市文化相结合打造极品住宅的开发模式，是其他开发商所不具备的。 　　可以说，绿城把房地产项目的开发提升到城市内涵的认知层面，而将房地产产品视为承载人类精神、传承人类文明的载体，并达到创造城市的美丽之目的，这就是绿城品牌的精髓所在。这就是在我们看来的绿城独特的开发模式——中国人文城市开发模式。;前面分析，一直以来，绿城的负债率相对较高，并且目前由于土地储备过大。因此，与财力雄厚的公司合作开发，是绿城近年来屡试不爽的战略模式。 事实上，合作开发的模式向来受绿城“偏爱”，而绿城背后有国企资金的支持也早已不是秘密。而业内消息则称，葛洲坝、西子电梯、华门、钱江等企业都是绿城的资金“后盾”。;绿城发展启示;Ⅳ. 绿城在青岛;绿城在青岛项目分布;项目名;绿城理想之城;区位条件;项目概况;项目规划;营销分析;去化情况;成交均价走势;2008年市场背景;