星河国际名城项目营销之策划策划报告.doc

星河国际名城项目营销策划策划报告 市场调查-------------------------------------------------------------------------------P4 深圳市总体社会及经济发展概况 深圳市房地产总体市场现状及走势分析 内外销市场需求分析 竞争片区市场调研与分析 中心区市场调研与分析 项目分析------------------------------------------------------------------------------P65 项目概况 项目地盘解析 项目规划设计方案评析 a:总体布局规划及空间布局分析 b:主力户型面积评析 项目SWOT分析 项目综合评价及项目发展策略 项目定位------------------------------------------------------------------------------P82 市场定位 户型定位 客户定位 形象定位（含项目命名） 品牌策略------------------------------------------------------------------------------P89 品牌趋势 品牌诊断 品牌方向 品牌整合 物业发展建议-------------------------------------------------------------------------P95 项目差异化建议 总体布局规划及空间布局建议 环境景观建议 配套设施建议 会所功能建议 物业管理建议 交楼标准建议 公共部分装修标准建议 营销推广策略-------------------------------------------------------------------------P106 总策略 区域竞争策略 同类型竞争策略 项目推广时机与条件（入市时机与销售前提条件） 销售阶段划分与分期运做策略（含销售次序安排、各推广阶段销售策略、销售次序、推售单位安排） 包装方案-----------------------------------------------------------------------------P117 地盘包装 售楼处 样板房 形象包装 广告策略-----------------------------------------------------------------------------P129 广告总体策略 广告诉求点重组 各阶段广告策略及媒体组合 推广费用计划及可实行性 销售实施-----------------------------------------------------------------------------P138 市场预热期销售策略 市场热销期 促销期 造势活动一览表 价格策略-----------------------------------------------------------------------------P142 价格定位策略 价格的竞争力 价格走势建议 价格的市场应变策略 付款方式与折扣率 关于价格表  第一章 市场调查 一、深圳市总体社会及经济发展状况 深圳2002年经济发展背景 GDP指标 2001年深圳市的经济综合实力明显增强。2001年当年实现全市GDP总值1908亿元，同比增长了13.2%，高出预期目标的1.2个百分点。 2001年深圳市人均GDP达到4.5万元人民币。 固定资产投资 2001年深圳固定资产投资额比前年增长8.7%，其中基础建设投资增长2.3%，房地产投资增长16%，房地产投资的增长明显高于基础建设投资增长。 消费指数 居民消费需求也明显转旺，2001年全市社会消费品零售总额609亿元，比2000年增长13.2%。 消费指数自2000年第一次超过GDP增长速度后与之持平。 居民消费水平提高，商品房、旅游、小汽车成为消费的热点，2001年汽车销售量增长3成，百户居民家庭小汽车拥有量比上年度翻了一翻。 外资利用程度 2001年深圳实际利用外资36亿美圆，增长21.4%，世界对中国这个市场的关注程度越来越高，加上WTO顺利加入，深圳作为中国大陆开放的前沿阵地，比邻香港这个金融经济中心的独特位置，对外资的吸引程度将会越来越高。 存贷款 国内金融机构人民币各项存款余额4093亿元，增长29.1%，在降息等因素的刺激下，逐渐富起来的深圳人的消费也会不断的增长，消费指数也说明了这一点。 各项贷款余额2861亿元，增长24.8%，其中包含了企业、项目和个人贷款的增长，贷款的方式正在改变人们的生存观念。 产品销售与企业盈利 房地产业产品销