武汉杨家湾项目户型建之议书.docVIP

杨家湾项目户型建议书 聚星市场部 2006年3月31目 前 言 2005年，对于武汉市住宅市场来说，是困惑与理智并存的一年。区域市场内同质类产品竞争激烈，传统的营销运作方式遭遇瓶颈，开发商的销售压力越来越大。虽然，各种新奇的营销手法层出不穷，但仅凭炒作与包装手段已无法达到促销目的，一方面推广费用大幅增加，而广告效果却有限。在这种形势下，更多的开发商开始寻求突围之道。竞争的优势已不在于仅仅打出某种风格或某种生活概念，而在于产品本身。伴随着市场日趋理性，产品品质不断攀升，房地产开发已逐渐回归到产品本身。开发商之间的竞争重点已从营销概念的层面转向了产品品质方面（包括户型设计、产品规划、景观绿化等）。 本篇报告通过对武汉市近几年户型配比及设计状况的分析，总结出武汉房地产市场户型发展趋势，在此基础上结合本项目所在区域楼盘户型对比分析，对本案的户型配比设计及平面规划提出建议。 目 录 一、武汉市近几年户型配比状况及发展趋势 （一） 02～05年住宅面积及户型配比状况……………………1 （二） 06年户型发展趋势………………………………………5 二、户型分析 （一） 武汉市楼盘优秀户型分析………………………………8 （二） 项目所在区域户型对比分析……………………………11 三、本案客户群分析……………………………………16 四、户型配比及户型平面布局建议…………………19 附：参考户型图示例……………………………………28 五、项目swot分析………………………………………25 总39页 一、武汉市近几年户型配比状况及发展趋势 (一) 02年-05年住宅面积及户型配比状况 我司2002年对武汉房地产主力户型调查显示：90-130㎡2房2厅购买率为35.09%，与3房2厅购买情况相差无几。近3年来，从市场需求量来看，2房和3房基本相当。市场所吸纳的户型明显偏大，小户型需求量较少。数据如下： 90-110㎡ 10-130㎡ 1-150㎡ 1-180㎡ 0㎡以下 8-101㎡ 1-138㎡ 1-165㎡ 1-188㎡ ㎡以下 80-㎡ 1-130㎡ 10-160㎡ 1㎡ 公寓 2/2 3/2 4/2 5/2，复式 4.64% 17.32% 39.27% 20.87%　 10.37% 60㎡以下 80-㎡ 1-130㎡ 10-160㎡ 1-180㎡ .17% 30.71% 41.88% 16.87%　 .37% 2002—2005年户型比例发展走势图一 图一显示： ★市场对两房的需求在02年达到最大，比例为35%左右，03年出现较大幅下滑，到04年跌至低谷，市场需求仅为17%左右，而05年又出现大幅反弹，接近31%。 ★三房的需求走势比较平稳，一直在高位徘徊，从02年的37%上升到05年的42%。可见，该户型为市场主力户型。 ★四房的需求在02年-04年略有上升，到05年出现一定程度下滑，降为16.87%。 2002-2005年户型面积段需求走势图二 图二显示： ★2002年市场70㎡以下的小户型需求处于起步阶段，2003年到2004年达到最高潮，2004年下半年出现下滑，2005年跌至低谷； ★2002年市场上80-100㎡的户型需求量较小,2003年到月2004年之间需求量有一定程度的上涨,直到2005年需求量猛增; ★2002年市场上110-130㎡的户型需求量较大,2003年到2005年需求量逐年上涨; ★2002年市场上140㎡及以上户型需求量最大,2003年到2004年出现较为明显的下滑,2005年需求量较前3年相比降至最低; (二) 06年市场需求户型发展趋势 根据以上对近年来武汉市场的户型回顾及分析，我司认为2006年市场适销户型趋势为： 40--60㎡ --95㎡ 1120㎡ 1-130㎡ 1—160㎡ 公寓 2/2 3/2 3/2 4/2 复式 次主流 主流 主流产品 次主流 补充产品 补充产品 评述： 1、户型面积将更为紧凑 据调查显示，在住宅面积的选择上，58．35％的受访者倾向于80~120平米、三室二厅或二室二厅的住宅。随着去年宏观调控政策的执行，国家进一步加强对低密度和大户型建设用地的限制，同时，为了更好地解决中低收入层的居住问题，加大对中小面积经济适用房的建设。今年大户型的供给量将会进一步收缩，而中小户型供应量会因此激增，房地产供给市场上的分布格局正逐步蜕变。 随着购房者消费意识逐渐理性，开发商在户型的选择上，除了顺