2009年深圳万科里城精项目开盘方案.docVIP

万科.里城开盘方案 开盘推售策略建议 本项目自7月11日认筹以来，截止23日共有办理“3万抵5万”的置业基金客户约60批，按当时日收筹2-4个的速度预计，至下周五7月31日，将预计达90个左右。筹货比3：4，相对136套的货量来讲，筹量远远不足。 面对当前认筹速度较缓，可能存在以下问题： 客户对后市不看涨，甚至在看跌。信贷政策看紧，政府收紧经济政策谣言频出，具体细则虽未出，但客户仍很关注； 客户认为上半年上涨过快，未来楼市将下走； 8月初龙坂片区小户型供应增大，市场选择项目多，参考时间长，不着急出手； 项目之前的价格完全“暴露”，14000元/平方米的均价前1#楼均价口径，加上低开高走的预期，客户认为未来价格将高出14000元/平方米，认为不可接受； 通过对现在手上认筹客户的统计，存在以下特征： 3号楼 H户型 G户型 F户型 E户型 D户型 C户型 B户型 A户型 复式 合计 8 5 5 6 5 9 7 3 13 61 诚意度 A类 1 2 1 3 1 4 3 0 5 20 B类 6 2 3 3 4 5 3 3 7 36 C类 1 1 1 0 0 0 1 0 1 5 ? 由左图可看出,认筹客户对C\E\H户型最认同,受样板房引导，客户对有入户花园的户型有所偏爱,其中表现在对H户型的选择上，而对C、D、E户型的选择是客户对于朝向的看中上，这表现此类客户对于购房朝向的选择是有经验的，但这未经过价格选择，仍是不定数的。 客户对楼层需求在中段总体较为平均。客户对7-12层的需求稍旺盛，达到17个。另外，值得注意的是，客户选择顶层复式的客户占很大的比例，而仅7套的顶复当前供求比已达2.2:1,明显供过于求。 客户数 平层价格区间认同 顶复价格区间认同 85万以下 85-90万 90-95万 95-100万 100-110万 110万以上 120-125万 125-130万 130-140万 140万以上 56 ? ? 9 16 9 6 2 9 3 2 备注 28 25（未认筹） 15（未认筹） ? ? ? ? ? ? ? 由客户可接受价格参考可见，平层95-100万的价格认可度最高，达16人次，其次分别为90-95万及100-110万之间，而110万以上多为中意H户型的客户所选择。 按照之前认筹客户对销售营销铺排计划预计7#将于本周周末推出面世，届时客户积累情况预计将会增加到100至110批认筹客户，考虑到目前市场情况及客户的观望情绪开始重启，建议万科第五园云锦7#楼采用周四内部认购，周六开盘当天算价当天排队选房的形式。已经在周四内部内部认购的客户可以引导在周六走一遍开盘流程，给予开盘礼品。 开盘前的准备工作 为了体现公平、公正、公开的操作原则，能更好的服务客户，充分考虑客户的权益，提高客户对万科里城的满意度，引领市场规范操作，万科.里城4#楼（1#楼待定）采用开盘当天排队选房的形式(是否提前算价待定)。 开盘前的准备工作 工作项目 具体事项 具体操作 完成时间 客户诚意筛选 继续认筹及价格和诚意度试探 1、一万抵三万置业基金申请； 2、中原合富各对认筹客户进行价格试探； 3、筛选A、B、C类客户，进行预销控，针对结果进行选房开盘前引导。 5月16日开始，5月27日截止 价格表及折扣 确定开盘价格及当天优惠 价格表出街，现场销售员培训，使用 5月26日前完成 公示文件 主要为预售许可证 由开发商完成 5月28日前到位 帮忙工作人员培训 项目基本资料、口径、开盘流程 开盘前完成 5月27日到位 现场布置，人员安排 盛大开盘 现场布置和人员流程及工作培训，走场 5月27日前完成 物料准备 物料清单、采购 包装物料、现场餐点、笔纸等其他易耗品等。 5月27日 推广信息渠道 户外 5月18-25日认筹信息 5月25日开盘信息（设计中） 5月17日定稿 报纸 5月22日项目认筹信息 5月26-27日开盘信息（设计中） 5月18日定稿 5月22日定稿 短信 5月26-27日释放28日开盘信息 5月25日定 网络 5月26-27日投放项目5月28日开盘信息 5月28日后进行上项目热销信息 新闻稿5月28日晚 开盘当天现场公示 在开盘现场和销售中心现场的显要位置公示以下文件，提醒客户注意。 信息类别 文件名称 发展商文件公示 五证：投资许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、预售许可证 国土局信息查询公示区 “一手楼”购房指引 《深圳市房地产买卖合同（含附件）》及补充协议? 《前期物业管理合同》及《业主临时公约》 《深圳市房地产认购书》及《补充协议》 物业收费标准 万科·里城选房须知 万科·里城选房流程 经物价局备案的