2011年度徐州房地产精市场总结及预判报告.pptVIP

Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;房地产宏观政策研究;2011年政府调控逐步收紧，结构性调整目的明确;保障房建设政策持续出台，凸显出住房保障投入力度;国务院明确公租房为重点，验证“市场归市场，保障归保障” 国庆节前，国务院发布了关于保障性安居工程建设和管理意见（简称45号文），从总体要求和基本原则、以公共租赁住房为重点、落实土地和资金的政策支持、住房质量、分配和运营机制、问责制等六个方面部署了“十二五”期间的保障房工作。这是继2007年国务院出台《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（简称24号文）后，第一份专门针对住房保障具体操作的正式文件，凸显出住房保障问题的重要性和严峻性。 国45号文的出台，完善了对保障性安居工程的制度建设，尤其是明确了各类保障房的单套建筑面积标准。如能有效贯彻落实，将极大的缓解城市中低收入家庭、新毕业大学生和外来务工人员的居住难问题。 由此可见，调控目标是形成“市场的归市场，保障的归保障”的完善住房体系，宏观政策效果已较明显，住房体系正逐步走上正规，差异化、精品化开发将是房地产开发企业的选择方向。 ;限购政策短期不会结束 但并非长期执行 ;2012年度中旬 调控政策或放松 ;信贷收缩出现松动 明年个人房贷有望放开; 保障房建设多次被强调，显示中央对于建设一个“市场的归市场，保障的归保障”的完善的住房体制的决心。 限购政策短期内不会结束，但长期执行难度较大，并对地方经济、金融以及整体调控效果风险难以把握。 利率政策出现松动，外资银行重回个人房贷市场；存款准备金率回调，预计明年个人房贷将逐渐“松绑”。 金融机构、专家学者对明年年中政策松化抱有信心，预计第三季度将逐渐释放市场需求。;徐州经济研究;徐州GDP总量增长略高于江苏省平均水平 近年来徐州GDP总量始终保持在年均10%以上的高速增长过程，略高于江苏省的平均水平，其GDP总量在整个苏北地区位于首位。 不同于GDP总量的领跑地位，徐州人均GDP省内排名并不是太落后于苏南的苏州、扬州等地区，但近年人均GDP持续高速增长，相关产业处于高速发展期。 2011年度徐州GDP处于增长阶段 上半年徐州全市实现地区生产总值1734.1亿元，按可比价格计算，比上年同期增长13.1%，增速高于全省1.7个百分点。其中第一产业增加值增长3.7%，第二产业增加值增长14.1%，第三产业增加值增长14.3%。;徐州进出口总额情况 2011年度上半年，徐州市全市进出口总额为25.92亿美元，同比增长43.4%，增速高于全省23.4个百分点。 其中，出口总额为15.72亿美元，增长44.9%，增速高亍全省24.5个百分点。实际到帐外资5.46亿美元，增长46.7%，增速高于全省37个百分点。 ;固定资产投资情况 2011年上半年全市固定资产投资完成840.75亿元，同比增长25.7%，增速高于全省1.8个百分点。 ;社会消费品零售总额情况 上半年全市社会消费品零售总额为548.87亿元，同比增长17.2%，增速高于一季度0.6个百分点，与全省平均水平持平。 ;徐州房地产市场分析;徐州区域政策解读;土地市场供求情况;2011年徐州经营性用地成交不稳定，大起大落，在经历了1月的开门红后，2、3月成交保持低迷状态，在3月成交量又回升，成交722.88亩，5、6月成交量再次陷入低迷状态，7月成交量再次回升，成交687.32亩，8、9月的成交再一次降至冰点，至10月徐州???营性土地成交再次迎来新的一个峰点，成交1163.87亩，其中商住办用地成交占属性土地41%，整体经营性用地成交量大幅上涨。 ;商品房市场成交分析;徐州商品房均价走势分析;高压政策下徐州商品房土地市场遇冷，未来新盘供应将受到一定影响。 随限购令及限价令出台后市场购房热情明显降温，传统旺季反应冷淡。 高压政策继续实行，购买量持续低迷，市场供大于求的局面将持续，卖方市场逐渐向买方市场过渡。 低成交量及高库存进一步挤压开发企业本已紧张的资金链，外加银行贷款的不断收缩，资金问题愈加严重，回笼资金压力倍增，中小开发商以价换量，成交均价呈低速增长状态。;我们的判断