上海松江小昆山镇项精目可行性分析报告.ppt

松江小昆山镇项目 可行性分析报告;目录;项目地处松江新城西面 松江科技园区 项目南面是沪杭高速 北面是沪青平高速 紧邻A30;项目总体规划700亩 其中200亩为旅游服务设施用地 500亩为居住用地 容积率0.5 ;项目前提： 项目综合容积率为0.5，位于松江大学城西面，周边自然环境较好，道路交通便利;对于养老用地的设想;国外高端养老产业非常普及，并且可作为一个盈利项目在可持续经营， 因此，对本案有很好的借鉴作用;;养老方式和养老社区类型;;;;;上海有300万70岁以上老人，养老需求非常旺盛;上海目前仅有普通养老机构，但高端养老基本空白;产品建议;养老产品——产品建议;客户定位—身份特点;客户定位--目标特点;客户定位--目标偏好;产品建议--配套设施;一对一专业医师问诊;2.大型康体中心;3.疗养中心;1.无障碍设计 全区无障碍。道路无障碍设计铺设防滑钢砖，公寓住???楼全部能容纳担架地医用电梯，社区内建有先进的弱电管理中心，配有紧急援助呼叫系统、生活服务系统、信息传递系统（与宽带光纤衔接），在社区绿化带内还建有带编码的公共卫生间，并在其内安装有安全呼叫设施与社区智能化安全系统连接。 ;2.户型设计各有侧重 户型设置：全朝南 老年人渴望交流：设有双客厅，或共用客厅 亲人探望老人：大户型多卧室 老人需要照顾：社区提供一对一无休保姆服务，所以户型设计了保姆房;3.人性关怀 智能配餐：提供午餐配送上门服务，住户可进行点餐 另有营养师根据住户健康状况制定营养餐 户型均配有厨房，如住户想自行配制，亦可上门蔬果配送;体育娱乐配套;2.园区农庄;3.老年大学;4.书库;6.影院、歌剧院;7.其他文体活动;高端养老社区;物业类型;对于居住用地的设想;对于居住用地的设想;由上图可知，09年上半年独立别墅的成交量节节攀升，整个6月份成交接近12万平方米。经过7-9月的调整期，最近两个月的成交有所反弹，基本维持在每月10万平方米。另外从成交价格看，自09年8月起，每月的成交均价始终保持稳步上升的走势，11月均价高达40500元/平方米。;顶级独立别墅市场、传统主流独立别墅市场、紧凑型独立别墅市场;【紧凑型市场】 主力总价：450-700万 代表楼盘：佘山三号 产品指标：容积率0.4-0.5;【传统主流独立别墅市场】 主力总价：700-1500万 代表楼盘：南郊别墅、佘山银湖别墅 产品指标：容积率0.3-0.4;【顶级独立别墅市场】 主力总价：1500万以上 代表楼盘：世茂山庄、绿城玫瑰园、合生东郊别墅 产品指标：容积率0.10-0.25;对于居住用地的设想;根据房地产交易中心的数据显示，最近一年单价在3万元以上的独立别墅成交活跃，量价走势基本与全市独立别墅走势一致，最近三个月整体呈小幅上涨的走势。另外据统计，单价3万元的独立别墅占全市独立别墅成交的四分之一，月均销售约60套，尤其是10月、11月，分别成交94套和105套。;（资料来源：上海房地产交易中心）;（资料来源：上海房地产交易中心）;【市场小结】 虽然本项目位于松江新城西区板块，但是实际位置却紧贴佘山高档别墅区，同时结合当前独立别墅的旺销市场，我司认为这种天时地利人和的项目较适宜定位为高端的纯独立别墅社区，关键抓住需求与供应的平衡点，形成附有一定特色且差异化的东西，如豪华舒适的户型、面积、立面等等，这样才能更好的实现利润最大化的总体目标。;对于居住用地的设想;顶级别墅社区;顶端富豪客户模型;【客群共性】;客群分类;典型客户描述;全市别墅居住区导入客户;1/3;;;都铎式、法式建筑：建筑唯美质感，历久弥香;;室内空间：欧典雅聚;室内空间：英伦风范;南加州风情;室内景观：东南亚风情;社区环境深化豪宅理念红树林花园真实再现。临水、赏鸟、观林，来宾如出国般完成一次自然风情体验之旅。 高档会所,管家式的服务让住户充分体验奢华与尊贵的交融。;观林：红树林，自然，生态，唯美。色彩识别，绚丽的现场景观让顶级客源一见难忘。;赏鸟：小动物的加入，更增加情趣野趣，来宾印象深刻。; 小型动物园:普罗旺斯的薰衣草园，贵宾与小动物间的亲密接触， 更丰富的生态环境体现。;英伦情调，优雅绽放——人性服务;英式管家驻楼: 在英式燕尾服，整齐发型（可戴发套），外籍或混血，40岁以上，双语管家。 提供微笑，人性化的接待服务.;古典骑士巡礼:;;;;;;经济测算;高端养老社区;物业形态：独栋别墅及联排 总面积：10万㎡ 单套面积：500 ㎡ 预计套数：200套 预计单价：40000元/ ㎡ 主力总价：2000万 预计整体的销售收入为：40亿元;顶级别墅社区;高端养老社区;物业类型;根据我们预计的年租金收入和回报率，我们推算出物业的总市值； 然后剔除各项预计的经营成本,推算出: 每亩的最高土地成本为390.