世联合肥金宇房地产精肥西地块项目整体定位.ppt

金宇房地产肥西[2010]9号地块项目整体定位与开发策略;项目组工作的阶段划分;项目属性界定;肥西县为合肥“141”发展战略之西南组团核心，为合肥城市价值的追随者，接受合肥辐射;金寨南路;项目位于肥西县中心城区、区域城市配套体系较完善;从相邻关系看，项目的进入性和昭示性不佳，且有效临街面较少，也带来商业开工时机问题;临近上派河和滨河绿化带，生态环境优美，内部土地平整、拆迁尚未完成，有一个小水塘;本项目容积率较高，为大规模综合体项目，成本压力较大;二线省会城市近郊，中高容积率，有效沿街面较少，有大体量商业的大型综合体项目;项目属性界定;世联为了梳理项目的核心问题，从以下几个层面来进行思考;从企业开发背景着手深入归结本项目的企业开发目标;世联对世界不同等级城市成功综合体项目进行了广泛而深入的研究，归结了4种模式;归结各模式的运作模式，可得出综合体操作的一般规律;对项目现金流进行测算，找出现金流存在的问题和对项目的启示;测算的基本前提条件：项目的基本指标、其他开发成本费用;基准方案的假设：开发周期、基准方案、不同价格及速度假设;基准方案的现金流存在严重问题，资金收回缓慢、沉没成本太高、资金利用效率低下;从价格因素看，价格对资金的效率影响不显著，只能通过对利润的抬升达到资金提前平衡;从速度因素看，加快去化速度极大提升了资金效率，可快速打平现金流，但打平后需要溢价;住宅、商业的开工时机如何确定？ 怎样安排项目的整体开发节奏才能实现项目利润最大化？;面对问题，我们如何解决？;项目属性界定;市场背景和区域价值分析;2010.3.8 《关于加强房地产用地供应和监管有关问题通知》出台； 2010.2.20， 银监会正式发布《流动资金贷款管理暂行办法》； 《个人贷款管理暂行办法》出台； 10.1.26日，上海、杭州、广州等地银行首套7折利率优惠不再统一； 10.1.12日，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；； 10.1.7日，《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（“国十一条”）：增加供给、引导需求、加强监管、加快保障性住房建设、落实地方政府责任； 09.12.23，《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》 出台； 09.12.17，提高开发商拿地门槛：拿地首付不低于50%； 09.12.9，营业税调控：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年；;10年适度宽松金融货币政策是新政下的机会，在淡市下也能保证一定量;短期救市可能性不大，政策将持续较长时间，以时间消化价格，预计调控时间较长;调控打击炒房客，也并不顾及开发商及金融集团，预计救市底线在于地方财政;调整造成的市场反应将先后在一线城市及二三线城市产生;而信贷收缩必将影响以财务杠杆为主要盈利模式的企业战略;调控的周期已经缩短，本次调控预计明年下半年结束;我们如何看待调控下的肥西房地产市场？;肥西县经济高速发展、政策规划向好、人口快速增长，提高了房地产消费预期;土地大量供应，但土地流拍时常出现，成交量相对较少;土地供应主要集中在金寨路沿线方向，已成交土地溢价水平较高;肥西房地产开发投资逐年增大、销售价格稳步提升，没有经历大涨大跌，市场相对健康;从客户结构看，肥西房地产市场为内部封闭型市场，存在一定的外溢;宏观市场小结;市场背景和区域价值分析;本项目分别对区域外部两个客户主要外溢区域和内部三个房地产板块进行分析;滨湖区——政府充分炒作滨湖区价值，依靠学区和发展前景吸引大量肥西客户;经开区——由于与肥西的交通便利性，吸引了大量县城进城客户和产业蓝领;城南板块——目前入市项目主要集中在此板块，多为主流居家产品，但区域价值不高;城北板块——因金寨南路沿线土地大量出让，未来会成为房地产热点板块;中心区板块——本案所在板块，客户认可度高，区域配套成熟，但未与其他板块拉开差价;通过对各板块现状的盘点，明确本板块的价值和板块间竞争关系;中观市场小结;项目属性界定;回顾问题，我们的住宅能否实现超越市场水平的销售速度？;按照高层、小高层销售速度对肥西县楼盘进行划分，对肥西快销楼盘进行研究;中街水晶城——肥西县城核心地段大规模综合体项目，以标杆形象带动产品快销;中街水晶城——依靠总价控制吸引主流刚性需求客户，但户型表现一般;名邦西城秀里Ⅱ——地段相对较偏的多物业类型组合小规模项目;名邦西城秀里Ⅱ——依靠户型面积赠送、控制总价实现快速销售;通过快销案例的研究，我们可以来研判销售速度的实现问题;从肥西目前的市场发展阶段来看，可以研判客户对高层的抗性问题;小面积、低总价的高层产品可以牢牢抓住刚性需求客户，是实现快销的前提;客户对面积赠送比较敏感，而肥西市场在户型和公摊等方面有较大改进空间;肥西工程节奏与销售节奏无法有效衔接，项目所在地段有利于快速销售的实现;通过前面的分析，我们发现超越市场水平的销售速度