安徽高速苏州盛泽湖精项目整合营销策略案(合富辉煌).ppt

;*;*;*;*;第一部分 Part One;2009年苏州楼市：量价齐升，异常“火爆”； 2009年12月“国四条”出台，宣布房地产行业政策从“鼓励”转向趋紧； 2010年1-2月，“国四条”对市场抑制作用影响显现，成交低迷； 2010年3月，市场在客户“追涨”和开发商“惜售”的作用下回暖； 2010年4月17日，“新国十条”出台，宣告楼市新一轮从严调控开始。;4.15“新国十条”;回顾市场—楼市回暖过快，二轮调控限购令席卷全国;回顾市场—全国15个城市出台限购令，部分银行停办房贷;回顾市场—成交量应声而跌，抑需求效果立竿见影;;;;苏州：2011年刚性主流延续，市场将在高速发展中前行;第二部分 Part Two;相城区城市副中心载体，将承担大苏州的职能;相城是苏州联通外部的重要枢纽，内部立体交通发达;三个副中心片区激活相城经济;盛泽湖、阳澄湖生态资源带给项目最大利好; 时至今日相城版块还没有一个地产项目能起到领军区域的作用； 时至今日相城版块还没有一个高端物业能与苏州各版块项目形成呼应与抗衡； 时至今日苏州的湖不再是纯粹的湖，湖的四周被高楼围的像水池一样，苏州还有纯粹的湖吗； 时至今日苏州都是以数千年居住文明为自豪，人字坡、大宅门等随处可见，苏州的富有阶层渴望可以传世的私享居所吗； ;区域现状分析;区域现状分析;区域现状分析;区域现状分析;相城区房产市场现状——二级市场;相城区房产市场现状——二级市场;区域现状分析;区域现状分析;区域现状分析;市场机会点;第三部分 Part Three;苏州房产市场——一级市场;苏州房产市场——二级市场供求;苏州房产市场——二级市场存量;苏州别墅市场;苏州别墅市场;苏州公寓市场;苏州公寓市场;苏州房产总体市场分析;第四部分 Part Four;;苏州别墅板块特征;别墅竞争市场;青剑湖板块;项目;项目名称;湖东板块;项目;独墅湖板块;项目;阳澄湖东板块;项目;项目名称;别墅竞争市场总结;第五部分 Part Five;地块价值;区域价值;交通价值;产品价值;项目核心价值;第六部分 Part Six;土地成本高，（如比合景地块高出3陪以上）加上建安成本、前期成本、财务成本、营销成本，直接成本超过1万，周边在售的同区域同类型物业最???价12000元/平米； 距离苏州主城、园区17公里，处于苏州边缘，区域传统价 值认知低，根本没有形成高端物业气候;合富对开发目标的理解;从企业战略层面思考本项目应承载的使命;项目运营目标解析;第七部分 Part Seven;选取案例的原则——;圣地亚哥项目大背景——三元市场加速期，位于背离传统资源的陌生区域;市场困局——在完全陌生区域面临超越市场的消化压力;对厦门市场的研判——只要出现强势的可替代价值的产品，“岛内”的价值可以被取代;圣地亚哥策略——重新定义区域价值，高性价比立势，构建可替代价值力求多元化;市场验证——凭借建发品牌策划发力及产品力，岛外远郊项目克服区域抗性，实现热销;圣地亚哥带来的启示——;华发新城面临的问题是：在传统资源型二线城市，完全陌生的区域如何成功运作;开发策略：多产品组合扩大客户面，先期较低容积率，奠定低密社区基础，后期拔高容积率;以区域领导者战略建立自身优势体系：打造区域形象、制造神秘感仪式感，消除区域陌生感;高品质产品打造，与周边资源的整合形成本项目的核心竞争力，充分展示、重塑区域价值;华发新城案例启示：相对陌生区域项目以区域开发思维建立自身的优势体系，树立品牌影响力;第八部分 Part Eight;整体战略建议客群思考;;;对整体战略的实现 项目King核心发展战略构建;*;*;第九部分 Part Nine; 消费群定位;主要目标群1：成功的富有阶层 （生意+产业类富人、高级管理者） 社会层面： 1、30—45岁，处于社会高层，年收入在100万以上。 2、行业包括：能源类富人、高级管理者、企业老板运动员、影视娱乐明星、特殊行业者等。 3、事业度过成长期与长上升期。 心理层面： 1、讲究品位，追求生活品质； 2、喜欢旅游和闲逸； 3、理性、成熟稳健、情趣和优越是追求的方向； 4、向往最高品质的生活。 ; 消费群定位; 消费群定位;消费喜好 购买汽车、投资股票、投资物业、自办企业是他们的消费特征，值得注意的是这类人群善于利用周边资源来丰富自己。 茶馆等娱乐性强的消费场所，合乎消费人群追求个性化消费心理。 ; 消费群定位; 消费群定位; 消费群定位;*;使命;*;*;*;; 营销定位体系; 营销定位体系; 营销定位体系;如何打造“第一知名度”; 营销定位体系; 营销定位体系; 营销定位体系;*;*;*;扼守酒店门户，“锚定”