山东淄博美林小镇项精目全年营销思路汇报2012年.pptVIP

美林小镇 2012年全年营销思路汇报;回顾篇 ——2011年营销情况回顾——;类别;成交房源分析;项目剩余房源统计;1月：广播 3月：广播、短信、报纸（价格） 4月：广播、网络、派单 5月：网络、报纸、派单（推介会） 6月：短信 7月:夹报、直邮、报纸 8月：夹报 9月：短信、声屏报 10月：短信、报纸、夹报 11月：短信、广告片12月：广告片;2011年各月推广分析;2011年项目大事记;2011年平面广告展示;项目症结描述——成交客户反映问题;展望篇 ——2012年市场展望——;2011年淄博市宏观市场分析 ;2010、2011年淄博10月份销售状况对比;;竞争案例分析 —— 中润华侨城 中央大宅;竞争案例分析 —— 紫园 淄博首席城市别墅;竞争案例分析 —— 荷塘月色 中式徽派人文大宅;竞争案例分析 —— 鸿嘉星城 陶然雅舍组团;项目名称;竞争案例分析 —— 普利艾伦庄园; 中润华侨城作为淄博的超级大盘，2003年开始开发建设， 在销售初期受工程质量等一系列因素影响销售情况较为冷清， 而销售价格也难以攀升，但项目通过自身过硬的园林配套、景 观等优势资源的带动，后期销售逐渐好转。 由此可见，社区配套资源的完善将是项目成功的关键因素。; 荷塘月色的中式徽派建筑较为突出，但在销售一期时由于 建筑外观和园林景观没有呈现，且楼间距较窄，销售进度一般 ，到后期及二期销售时，园林景观实景呈现后，青砖黛瓦，中 国传统的前庭后院，江南园林，特色喷泉，喷水雕塑等景观小 品的设置，对现场看房客户有很强的冲击力，销售情况逐渐转 好。 可见购房者对于高端物业的购买是相当谨慎的，因此有很 多别墅项目是等到一期成为现房后销售是有道理的，这样避免 了在期房销售初期享受情况不佳，在市场上产生滞销的印象。 同时，尽快做好社区内的景观绿化，呈献给客户也是吸引客户 尽快成交的重要内容。; 普利艾伦庄园为传统的山地别墅，距离张店城区较远，但 其购买客户中有60%的为张店区客户，临淄、桓台也有少部分 人购买，可见对于别墅项目来说，只要有独特的景观资源优势 和较高的产品品质，配合项目特色卖点，距离并不是问题。 因此，对于近郊的别墅项目来说，仅仅拥有地段优势是不 够的，要想抓住高端客户，必须还要在其他诸如产品品质、社 区配套、景观规划、物管服务等方面下功夫，给客户以身心保 障，充分满足客户舒适性、地位显贵、私密性、圈层社交等高 端需求。;总结分析;项目SWOT分析;项目4大核心价值梳理;项目销售背景分析;——如何解决项目的抗性，寻求销售突破？ ——如何深入挖掘卖点，增加产品的附加值？ ——如何抓住目标客户的心理，引发好感？;解决之道;解决之道一;解决之道二;我们要为客户圆梦！;客户只有认同项目的好，感受项目的妙，才能对项目产生 向往，进而才能直接对“美林小镇”产生好感！;;实施篇 ——2012年整体营销思路——;12年淡市营销思路;项目客群定位;媒介策略 大众证言 小众渗透;推广途径;大众传播 + 点对点营销;以传统的报媒与户外广告塑造形象，报媒重点传达信息 报纸广告——《鲁中晨报》、《淄博晚报》、《淄博日报》 户外广告——孝妇河西岸、联通路与柳园路路口处设置户外高炮展示项目形象 电台广告——针对目标客户群均为有车人士的特点，建议继续投放电台广告，如FM92.6和FM100两个主频??进行宣传 短信群发——注册资金100万以上私营企业主 20万元以上私家车主 政府高级公务员等;对于别墅客群来说，小众的针对性的宣传非常重要，所以除了常规媒体报纸和户外外，要在针对性和创新上有新的突破。 1）高档场所DM 在五星级酒店和高档中西餐厅、健身房投放，以针对目标客户。如（蓝海、齐盛国际） 形式：项目折页、单页等 2）高校、政府高官邀请函 给目标客户如理工大学资深教授、企业高层管理者、退休干部，利用邀请函的形式，搭配项目的宣传资料，让客户产生意向，进而到现场看房。 形式：邀请函+小折页等 3）针对现有高端客户100%有私家车，建议针对这部分潜在客户群—— A）和加油站联合：如张周路沿线主要油站，凡是小车加油，送印有项目资料礼品一份； B）与汽车俱乐部、车友会联合;活动营销;推广阶段及营销总控;全年销售目标及营销费用分解;3月份——3.15消费权益周暨“家居鲜花秀”;5月份——健康物语 青春自然行;6月份——城市发展高峰论坛;7月份——暑假夏令营;8月份——《