无锡红豆国际广场酒精店式公寓营销思考.pptVIP

红豆国际广场——酒店式公寓现状 基于产品，市场和自身总结，分析红豆国际广场酒店式公寓销售平稳但未火热的原由，除了市场不成熟等宏观因素外，归结为几大方面： A，由于层差导致的价差，以及写字楼租赁更为明朗的情况下，对于投资客而言，酒店式公寓在投资成本和投资前景上不及写字楼有吸引力。 B，酒店式公寓运营缺乏明确主张，有品牌信誉的物业和酒店管理方的缺失，使得客户对公寓未来前景和价值升级信心不足。 C，商务，智能化，会所和家政功能作为酒店式公寓基本功能，目前并未明确，无法给客户未来生活享受的远景描绘 D，营销手法上未能完全体现酒店式公寓的特点和优势。 E，作为顶级生活代表，我们在生活主张上仍显不足，无法调动消费者憧憬，体验的热情。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 前言——目前仍需决策的关键问题 为了顺利实现09年营销定战略， 需要继续加快酒店式公寓的去化速度，把握销售良机， 创造投资需求， 为此，目前仍然存在一些有待解决问题 这里归纳为4个方面。 运营方案 销售方案 推广内容 氛围体验 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 1，酒店式公寓销售方案 从客户角度，能满足投资需求，有吸引力的销售方案 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 为了在下半年集中去化酒店式公寓，加强投资客的引导，需要增强酒店式公寓销售政策的吸引力。 酒店式公寓的产品特性，决定了投资者期望长期稳定收益的投资意向，返租方案目前仍然是首要选择。 相比写字楼，酒店公寓运营要求专业全面的酒店式服务和租赁管理，在市场还不完全成熟的情况下，投资者具有更大顾虑。为了便于统一经营，并且让投资者得到更为稳定的收益，延长返租时间是增强投资者信心的直接手段。 较一般公寓更高更稳定的租金回报，是打动投资者投资酒店公寓的动因。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 建议一：改3年返租计划为5年返租计划 内容：对于购买红豆国际广场酒店式公寓客户，可享受返租五年，年回报率6%，签约即一次性回报10%，后五年每年返回4%的投资计划。 执行对象：酒店式公寓 执行细节：延长返租计划，吸引投资客关注。一次性回报10%，也降低了投资门槛。 返租方案可行性：红豆国际广场酒店式公寓定位三星级酒店，目前无锡三星级酒店前台现付价一般在200-300元/天。60.87㎡公寓以最保守房价200元/天，出租率70%计算，一年房费收入为51100元，而其年4%的返租为46261元（60.87*19000*4%），收益大于支出，因此该返租方案基本可行。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 建议二：每年15天的免费酒店居住权 内容：对于购买红豆国际广场酒店式公寓客户，可享受每年15天的居住权，只要提前预约并出示业主证明，即可免费体验市中心五星级酒店的尊崇和奢华。 执行对象：酒店式公寓 策略思路：根据销售反馈，很多客户对本案存在投资和自用的双重功能。本案的产品特性决定了从自用角度上来说定位于市中心临时居所（而非长久居住的第一居所）。这一方案解决了很多投资者为了商务安排，临时居住而存在的自用需求，但仍希望获得稳定的投资回报的置业意图。 对众多乡镇和周边县市的私营企业主，具有较大的吸引力。 15天免费居住权方案可行性：红豆国际广场酒店式公寓定位三星级酒店，目前无锡三星级酒店前台现付价一般在200-300元/天。60.87㎡公寓以乐观房价300元/天计算，15天房费为4500元，约占其房价(60.87*19000)的0.4%，因此该方案可行。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-