郑州BOHO天明商务花精园项目整合营销.docVIP

【BOHO天明商务花园项目整合营销及推广战略提案】 Marketing Strategy Planning 【汇报提纲】 第一部分 推广体系 第二部分 销售体系 第一部分 推广体系 一、市场状况透析 二、产品简介及项目价值梳理 三、目标客群定位 四、项目核心推广概念 五、推广最高纲领 六、核心推广策略 七、传播策略 八、营销节点划分 九、推广执行 一、市场状况透析 本案周边竞争楼盘分三大区域范围：本区域即东开发区、郑东新区、东南区，三大区域位置相互临近，相互影响，但差距较大，具有各自不同的区域特征，东开发区优美的自然生态环境，郑东新区的数亿配套建设，东南板块的连动竞相开发，都对本案的开发操作具有很大的影响，现将三大区域内代表性竞争楼盘概况如下： 东开发区 1、东郡国际（商务） 址：郑州国家经济技术开发区航海路与商英街交汇处 投资组合：新利达（香港）发展有限公司/郑州市高新技术创业中心 模：1幢（小高层） 价：2700元/㎡ 商业未正式推出 40-800平方米（整层）、层高3.4米 套：入户空中庭院、数字家居智能控制系统 1）与区委会联合开发 （2）敞开式办公空间 （3）社区雏形已现 2、格林高尔夫球公寓 地 址：郑州东经济技术开发区第六大街 模：五栋多层+一栋未建小高层（3房、4房） 45% 价 位：二层：2090元/㎡ 六层：1700多元/㎡ 05年7月 业：4000元/㎡（沿第六大街，最小面积为180㎡） 0.38元/㎡+0.05（智能费）=0.43元/㎡ （1）介入地产市场较早，在市场上有一定的影响力；（2）社区建设已经成熟（3）社区内外自然环境较好，绿化率较高。 3、阳光名仕广场 地 址：航海东路与第二大街交汇处北200米 2栋（主楼15层，附楼为联排别墅） 15962㎡ 单位面积：30——1000㎡ 价：2700元/㎡ 房：05年3月 0.8——1.1元/㎡·月 （1）东开发区首座70年产权写字楼；（2）5年回购保障计划；（3）现代时尚设计理念，中厅花园景观布局。 500—800元/平米，高层价位水平差约300—2000元/平米，但这种价差与前期已逐渐缩小。说明了本区域客户的接受程度逐步加强。 郑东新区： 1、奥园·国际公寓 址：郑州CBD内环 规 模 占地：17225.91平米 总建筑面积：约15万平米 405套 300个 价：（奥园·国际公寓3700元/㎡、奥园·世贸大厦5500元/㎡） 1.1元/㎡ 惠：一次性3%，按揭2% 1）大品牌社区（2）占据郑东新区CBD中央商务区；（3）郑东新区惟一一家双气；（4）紧邻丹尼斯步行街。 2、伟业财智广场 CBD内环 规模：1幢（高层） 3500元/㎡ 2004年郑州市房地产行业的一个奇迹，创造了出乎意料的热销局面，价位不断惊人攀升，已从当初的3000元上升到5000元每平米左右，远远高于东开发区的高层价位，这与政府大力宣传引导密不可分。 1、美景天城 址：石化路与107交汇处 环境设计：深圳市华侨城天华建筑设计有限公司 规划设计：深圳市方佳建筑设计有限公司 占地面积：三期（44840㎡） 建筑面积：三期（94000㎡ 规 模：7栋小高层和8栋多层组成 40% 均 价：2700元/㎡ 0.46元/㎡ 1）大品牌社区；（2）周边配套齐全；（3）交通发展较快； 2、富田太阳城 址：航海路与107国道交汇处 规划面积：400亩 一期建筑面积：18万㎡ 容纳住户：1200户 目前销售情况：300户（以三室为主） 68㎡——381㎡ 2660/㎡ 高层均价：2780元/㎡ 商铺均价：6000元/㎡ 0.38元/㎡ 1）富田品牌 （2）大区域带动 （3）推广力度 2600—2800元每平米，基本上可与市中心多层相抗衡，随着多层的不断热销，小高层开发成为下阶段的竞争重点，小高层价位将集中在2700—2900元/平米，这种竞争态势将直接冲击对本案的销售推广。 1、无与伦比的景观价值 本案周边环境优美，同时拥有数个休闲广场（中心广场、风筝广场、启明广场、世纪广场）和3000亩金沙湖高尔夫度假区，真正形成了一条景观大道，二十余种休闲生活方式的高品质领地； 2、自然天成的地段价值 本案正处在景观大道航海东路的沿线，沿第三大街向北直通郑东新区CBD，无可比拟的地段优势将为置业此地的客户带来便捷的工作和生活情趣，形成真正意义上的郑东新区的后花园，居家、商务办公的理想区域； 3、项目开发的持续高潮 据目前了解到的信息，开发区管委会已经明确在2005年将要引进1500家商务型企业入主东开发区，另外中方园建设股份和振兴房地产也已经将发展的触角伸向东开发区，本项目的开