05台州市富尔达东京湾前期运作思路提案.pptVIP

2）整体房市受中央调控政策影响巨大，但总体而言政策调控是一厢情愿 ①2005年上半年，最著名的房产政策非《关于做好稳定住房价格工作 的意见》莫属，随着6月1日的“大限”到来，极大的刺激了楼市脆弱 的敏感神经。 ②但相关政策，针对的仍然是过渡炒房客，保护的是真正购房者。而 且就当前房产发展态势，诸如此系列政策在近阶段能真正根本性遏 止楼市阔步发展、房价 高速攀升只能是一厢情愿，但此政策对逐 步规范房产市场的确具有一定效力。 3）房产大市整体摒住呼吸，各开发物业等待时机 ①在调研中，台州大部分不甚明显的销售中心更是人迹寥寥，如在东泰房产 销售展示中心上午10点左右，调查人员总共用时30分钟观摩，该楼盘无一 购房者踏入。抛却其他原因，从各大楼盘透露之请消费者等待2～3月，或 者如路桥“水天一色”索性封盘的态度分析，台州整体房产大市均摒住呼吸， 静静等待楼市新的冲击波的到来。 ②个别楼盘尚接受预登记，如路桥“台州耀江广场”，极个别如杭州大厦台州 现代购物中心在全力招租（租金计算方式为根据引进品牌大小，承租经营 户一年毛利的20%左右不等）。可以分析，尚在加强去化的项目大部分为 急于回笼资金。 5）台州房市主要由本地消费集团烘托，外埠介入较少 ①台州经济发达，人民富裕，一直以来台州本地楼盘为当地 购房者消化。与温州楼市雷同，台州购房团亦是不可小觑 的一大群体，但其更喜欢单打独斗。 ②随着房地产的发展，台州三区房产市场亦出现分化，温岭  人成为椒江、玉环等地的购房大户，黄岩、路桥、温岭楼  盘基本为当地消化。由于台州房价相对杭州、温州而言尚 处于较低区位，近两年，温州人的身影也出现在台州各大 楼盘房产公司、销售中心里。 6）政府对房地产依然呈扶持倾斜态度，不会轻易让支柱产业崩盘 ①在调研中从走访相关部门了解到，楼市调控乃大势所趋，从民心 向好以及政府指导均有所体现。作为每年拉动中国经济1～2个百 分点的房地产而言，其存在意义非凡，历史亚洲金融危机即由房 产崩盘始,政府亦深知其厉害关系。 ②当前从行业协会、专家、开发商等众口一词中可见，房地产业总 体是良性发展，只是在发展中投机行为一定时期占有一定比例， 通过相关政策调控这部分不稳因素，将为楼市发展减轻负担使其 轻装上阵。因此，就目前台州市房价及供需条件分析，尚未触碰 政府划定之高压线，尚具有较大的发展空间，但楼市各项目激烈 竞争程度也将逐步达到白热化。 7）台州房地产租售比悬殊，投资回报率逐年降低 ①在国际上，租售比一般在1：100左右。比如，售价10万美元的住房,月租 金一般是1000美元。而根据本次调研从中介公司了解分析，目前在台州市 区，即使是全装修房屋，租售比也一般只在1：500左右，而没有装修的出 租房，租售比大多超过了1：800。如根据椒江行情，成熟小区的一套100 平方米左右全装修房，月租金一般在750元至850元之间。 　 ②具体分析，由于2004年台州市区户均住房建筑面积已经达到103.8平方米， 接近日本的平均居住水平。而且一大批新建住宅被投资者购买后，陆续进 入租赁市场，导致出租房越来越供大于求，租售比自然就越来越悬殊，从 而使投资回报率逐年降低。 8）购房群体对高品质物业旺盛需求必成为永恒，真正具有 高性价比物业才具有发展潜力 ①从调研走访中发现，去化速度最快的基本是具有高性 价比的物业，高价、高品质单位去化能力亦很强。 ②实际上从客户心理分析，物美价优、高价高质始终是 其追求的目标，当前台州部分开发商基本觉悟，如最 近新开楼盘对规划、建筑、景观等的要求都比较高， 此现象也是顺应市场发展的。 9）楼市虚高，短线炒家纷纷希望在6 月1日前脱手，并不惜降价出售 ①台州房产短线炒家纷纷希望在6月1 日前易手，从整体市场判断，该群 体追求的是短期房价快速升值带来 的暴利，但由于受政策调控冲击， 对楼市前景的不明朗致使其不惜降 价出售。 ②当前风传台州房价下降，根据调研， 仅