06香港信和成都项目前期发展策划报告.ppt

目 录 第一部分：项目分析 第二部分：规划分析 第三部分：成都大盘及高端电梯公寓专题研究 第四部分：成都大盘及高端商业研究 第五部分：定位分析 第六部分：物业发展建议 第一部分 项目分析 一、项目区位 项目地处成都蜀都大道北侧,成华区行政区范围内,与塔子山隔迎晖路相望.总用地面积约600亩，净用地面积366亩，呈半岛地形。 项目地处双桥子-万年场板块内，以华润·二十四城和博瑞·优品尚东为代表带动并引领区域发展。 西临沙河及沙河公园，自然景观丰富，河岸线长约600余米，与水岸华庭和二十四城隔河相对。 南临蜀都大道、双桥子立交、塔子山公园、五桂桥客运站和未来的沙河堡交通枢纽。双桥子立交及五桂桥客运站对项目影响较大，不利于档次的提升。 北临成洛大道及阳光100国际新城，通过双庆路与万年场居住板块紧密相连。 东临成都市体育运动学校、优品尚东及阳光100国际新城。 二、项目规划限制条件 1、项目基地条件 本案用地性质为二类住宅用地，净用地面积366亩，共244359.37平方米。 项目被东侧规划道路分割成大小两块地，规划道路西侧的地块基本呈矩形，由迎晖路至成洛大道，沿沙河分布。规划道路东侧的地块不规整，不利于建筑物布置。 地块东侧紧邻3000平米公共绿地，地块北侧为高压线绿化带。 2、项目基础控规指标 3、规划限制指标 规划方案应考虑建筑群体的空间布局及景观环境艺术设计，现代建筑风格，色调明快。 项目临街布置的集中绿地中，每间隔200平米预留用地面积为20平米的市政公共设施点位，并作景观化处理。 住宅底层为商业用房的，不得设置扰民性酒吧、餐饮等设施；建筑总面积在30万平米以上的，按总面积2‰，且不小于900平米比例设置物业管理用房。 拟居住建筑总面积3万平米，应配建用地面积不小于200平米的全民健身活动场所一处；沿沙河底层临街设置公厕一个，且建筑面积不小于30平米；在规划的块状绿地中设置开闭所1个，建筑面积不小于200平米；同时设立公共健身设施一处，面积不小于200平米。 沿沙河建筑贴线率不大于60％，套型建筑面积90平米以下的住房面积之和必须达到开发建筑总住宅建筑面积的50%以上 主干路两侧不宜开设机动车出入口，次干路上机动车开口距25米及以上到了交叉口红线切角应不小于60米，支路上机动车开口宜远离路口。 三、周边配套设施 四、交通环境分析 1、交通动线分析 交通环境是商业选址及影响居住品质的核心条件。本案的交通条件受双桥子立交桥影响较大，在一定程度上形成了交通障碍，如从水碾河路、二环路东四段到本案，车辆必须从双桥子立交桥下方绕行方可到达本案，开发商应设法允许车流在项目处可直接左转；对出行而言，阻碍较小，本案到二环路东四段、双桂路及市中心可直接从立交桥下穿行。 蜀都大道是成都东西交通主轴，二环路是成都环域型交通要道，均为城市一级道路，蜀都大道、二环路及双桥子立交均是城市快速通道，双桥子立交桥及道路的改造使两条道路上行驶的车流比以往已有很大的提速，车流的速度加快会使口岸变得更差。速度越快，车流就不会停下来，那就不可能产生任何的商业交易。浆洗街、顺城街等街道，在改造前都是旺市，在改造后仅仅就是一条快速通道了，本案地处快速通道旁，立交桥及交通动线的问题限制了本案商业的发展，整体商业价值不高。 2、公交线路分析（约21路公交车） 五、2公里范围内常住人口（20.1万人） 六、自然与人文景观 塔子山公园·沙河·600米河岸线·半岛地形 七、区域文脉研究 1）沙河由来 沙河是一条自南宋时期就形成的自然河流，而不仅仅是上世纪５０年代才开凿的一条人工河，沙河的历史由此也向前推进了近１０００年。 2）沙河文脉 从文化始源上看，沙河在秦汉时代曾被称作升仙水和凤凰水，驷马桥则被称为升仙桥和凤凰桥。 陆游曾有诗曰“桥边沙水绿蒲老”，这桥指的就是升仙桥。由此可见，沙河当时已有“沙水”之称。 明代时可查的史料更多，喻茂坚的《重修观音桥碑记》里已将其称为“沙河”了。清代《蜀水经》、《蜀水考》里也有关于沙河的较为详细的记载。 3）沙河的未来 上游：体现仙化主题。千年沙河以前被称为升仙水，体现了古蜀人寻仙求道的仙化文化。由于沙河上游段紧临曾羊子山战国墓葬群和羊子山古祭祀台，这一段将会重点突出古蜀人寻仙求道的思想，运用藤蔓、树根等植物材质做成形态各异，高低不等的凤鸟植物雕塑，体现“生命长青”的寓意。 中游：景点跳跃相连。中游段采用４个文化主题跳跃相连的方式进行文化营造。三洞桥景点以中心广场浮雕景墙为主特色，并建设“蜀茶六清园”露天茶阵，内有近代茶博士、古代说唱俑 对话雕塑，集中展示天府之国的水文化、茶文化和市井文化。电子科大景点则通过现代化的音乐喷泉、感应式景观灯柱等表现手段，体现现代高科技成都的特色。 下游：展望城市未来。下游的文