2007重庆市北瑞星座整体营销策略.pdfVIP

北瑞星座 整体营销策略 目 录 第一章 市场综述 第二章 区域市场 第三章 项目 SWOT 分析 第四章 目标客户群定位分析 第五章 项目定位 第六章 价格策略 第七章 销售策略 第八章 推广策略 第九章 关于“正隆地产”品牌 第一章 市场综述 1.1、政策 2007 年的重庆房地产市场注定不是不平凡：直辖市刚过 10 周岁，又迎来重庆 “试验区 ”元年，房地产市场随风就势一路高歌猛 进。2007 年，重庆地产注定是一个新时代开启之年，地产业在重庆的巨大潜力将在未来几年得到酣畅体现，而重庆地产江湖注定将在 更大血雨腥风中一路飞奔！ 2007 重庆地产影响力之 10 大政策 1.1.1、央行 5 次加息 7 次上调存款准备金率 2007 年 9 月 15 日开始，金融机构人民币存贷款基准利率一年期存款基准利率上调 0.27 个百分点，由现行的 3.60%提高到 3.87 %； 一年期贷款基准利率上调 0.27 个百分点，由现行的 7.02%提高到 7.29%； 其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金 贷款利率相应上调 0.18 个百分点。由于自 2004 年 10 月以来 9 次加息，今年以来五次加息，对于普通消费者来说，累计增加成本开 始明显。在 2004 年 10 月 29 日前，申请一笔 50 万元，20 年期的贷款，每月还款为 3310.84 元；而 2007 年 9 月 15 日后，申请相同的 贷款每月需要还 4129.46 元，每月累计涨了 818.62 元；而即使可以享受优惠利率，其每月的累积成本也增加了 462.94 元。在这种情 况下，两年前已经贷款的消费者，提前还款的意愿将会随着加息愈发增强。 从目前央行持续对存贷款加息的情况来看，未来不排除继续加息的可能。这将给地产商和消费者的资金带来更大的压力。目前银 行利息已处于高位运行，虽然后期仍会有加息可能，但加息频率会放缓，同时以提高首付标准，控制贷款条件（特别是对个人多套住 房及开发商的贷款严控）等方式取代单一的加息。 受加息影响的不止购房者，大批仍然没有摆脱银行依赖的房地产开发企业正在面临越来越大的还贷压力，以及信贷收紧环境下的 资金紧缺。 一边是开发资金紧缺，一边是购房压力加大。如果说房地产金融市场的要素只有这么简单，房地产回调之日早已到来。而今年一 路狂飙的楼市行情，说明另一只金融之手正在 “擎肘 ”加息威力，那就是因人民币升值预期引来的热钱冲动。对于大多数需要资金的 开发商和固定资产投资人而言，升值似乎是他们更愿意看到的现象。 分析人士指出，受汇率体制的影响，人民币升值还有一个相对漫长的时间，此间热钱进入热情将维持高涨。而港股直通车、股指 期货等政策的谨慎 “惜出 ”，又会令内地市场的流动资金 “难出 ”，资本价值单线追涨的局面未改。 一个典型的证据是，今年五次加息均没有引发 A 股大盘下跌，反而每一次加息都会带来一轮股市牛市，可见流动性过剩和投资渠 道单一已令加息影响化之无形。于是，开发商通过不断高涨的股市热情增发融资，从另一个方面解决了资金饥渴。加上宏观调控下收 紧 “地根 ”的政策，楼市供需矛盾进一步加大，最终上演了一骑绝尘的房价 2007 ！ 加息与升值又是一对互相对冲的金融工具。高盛大中华区首席经济学家梁红就公开表示，在人民币被低估的情形下，货币政策的 操作空间已极为有限，加息会拉大中美之间的利差，导致更多的热钱涌入。从这一意义上说，流动性涌入成为加息的另一种成本。众 多地产股分析师因此维持地产股增持评级，这似乎也在预示明年房地产业的金融大势。 1.1.2、房贷新政 :央行收紧房贷的信贷管理通知 对于房地产金融市场而言，影响最大的政策莫过于央行收紧房贷的信贷管理通知，新政要求，已利用贷款购买住房、又申请购买 第二套 (含) 以上住房的，贷款首付款比例不得低于 40%，贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍。此外，要求各商业银行严格规范房地 产开发贷款管理，对项目资本金比例达不到 35%或未取得相关证件的项目不得发放贷款，对囤地、囤房的企业不得发放贷款；严格规 范土地储备贷款管理，不得向房企发放专门用于缴交土地出让金的贷款。 “这个政策确实对楼市走向产生了较大的影响，也会持续影响 2008 年楼市。一些有二套以上房屋的购房人的资金门槛确实抬高了， 即便是刚性需求，也在观望中。”上海一位中介公司高层