2010年11月凯里世纪兴城商业地产调查.ppt

凯里世纪兴城商业地产调查报告; 经公司委派，凯里商业地产调查小组于11月8日成立，专门对凯里市商业地产的发展作详细调查、收集相关信息以便对凯里的商业市场发展作出准确的判断并预测其发展状况及撰写调查报告，为凯里“世纪兴城”商业部分的定位和发展提供真实的参照依据。 在此次调查中，对凯里市宏观环境调查（2个小项共13个单项）、凯里市经济发展调查（7个单项）、凯里市城市发展规划调查（4个单项）、凯里各片区房地产发展概况（6个单项）、凯里市房地产发展水平调查、在售（在建）商业项目调查（23个对象）、区域商业业态调查（14个单项）、房地产广告媒体调查、周边县市商业调查（3个单项）、消费习惯及项目前景调查（9个单项149份有效问卷）等十个大项进行了专项调查。;我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向;第一部分： 凯里城市环境调查 ;解读一个商业地产项目， 先从解读这个城市开始…… ; 凯里市位于贵州东部,是黔东南苗族侗族自治州首府,全州政治、经济、文化中心。总面积1306平方公里。市内有苗、汉、侗等民族。是一个以旅游、电子、建材为主的新兴城市,现为国家乙类对外开放地区。市区人口52.6万，规划人口80万至100万（十二五），是一个以苗族为主体的多民族聚居的城市，民族风情浓厚，是对外展示贵州风貌的重要窗口之一。; 据研究，GDP保持10％以上的增长速度时，房地产进入高速增长期。房地产增长12％，带动GDP增长1％左右。出现房地产和宏观经济共生共荣的局面。按照目前凯里GDP增速，凯里房地产发展正处于高速发展时期，市场正在逐步形成房地产投资和消费的良好市场氛围。;经济状况;经济状况;经济状况;数据来源：凯里2009年统计公报;经济状况;经济状况;经济状况;城市规划;城市前景;城市前景;黔中经济区 100公里辐射圈;长株潭一体化发展区;黔中经济区的规划与湖南的“长株潭城市群”十分相似，从两者的发展对比可以看出，凯里未来的经济发展将更加迅猛，而房地产业无论是从品质还是从价格上都将迎来一次全新的、高速的发展过程。 由“凯里—麻江”城市规划带动的“大凯里”建设，将极大地加强凯里作为中心城市的辐射能力，提升城市的经济发展推动力，凯里作为黔东南中心城市的地位将得到进一步加强，无论是人口、经济还是商业等将呈几何式爆发增长.商业聚集效应同样能得到质的提高。 目前凯里经济以及城市发展正进入全面高速发展的起步阶段，具备了形成黔东南、黔南地区中心城市的众多条件，将对周边城市将产生不可估量的辐射能力，在未来3-5年内，凯里的城市化进程将达到一个新的高峰。房地产业尤其商业地产将迎来井喷式的发展局面。;第二部分：凯里商业市场调查; 城市商业规划 ; 城市商业规划 ;规划目标： 建设成为“贵州东部的中心”、“贵州主要旅游中心城市”、“泛珠三角地区旅游集散目的地”。 黔中经济区 。 基本上奠定以旅游和现代服务业态为主支撑的现代商业基本框架，总体上达到或接近中等发达城市商业水平，极具原生态苗侗民族文化为特色的国际专业旅游城市 。;区域发展目标： 大十字区：传统核心区域作为凯里市CBD区域，便利的交通、完善的配套、畅达的信息、生活氛围成熟、城市中心身份地位的象征。 广场片区：目前项目相对较多，无论从开发规模、开发力度相对于其他几个板块都处于明显优势。同时由于广场片区距离大十字片区较近，板块内居住氛围较浓。伴随着开发区的发展，市政基础设施的更加完善土地放量将会逐步增大。 城西区：片区各方面配套都还不成熟，区域内经济、商业环境较差，没有形成良好的居住及商业氛围。但是区内自然环境相对较好，往西拥有三清水江。随着城市规划的建设及相应设施的完善及整条环城线路的建成大量土地将逐渐放量，因此城西板块或将会成为凯里市房地产发展的后备战场 。;区域发展目标： 开发区：经过十年的发展，目前已经成为凯里房地产发展的最迅速的区域，但区域内相关配套设施目前依然不够成熟，且由于距离市区较远以及生活观念的原因，目前的居住氛围不够浓烈，空置率较其他区域高，但随着开发区的进一步发展，这一现象将得到根本性的扭转。 湾溪板块：包括火车站以内的片区，围绕火车站以建设商贸、物流为主的，集商住、商业金融、交通等设施为一体的新城区域。主要以商住项目为主，商业体量较大，此片区以商业为主，住宅为辅，走商贸、物流城路线。 洗马河片区：主要以水果、建材批发市场为主，市政配套相对完善且交通便利能和市中心很好的衔接在一起。应该会成为继广场片区之后的又一主要住宅区;凯里商业规划 ;A.城市经济快速的增长，城市人均收入的不断提高，居民的购买能力得到增强，房地产需求将呈倍数型扩大。 B.随着城市不断的发展，城市功能配套的不断完善，提升城市吸引力，是