2007贵阳市宅吉项目策略构想.ppt

三、竞争策略 比地段，比配套、比生活，比产品，比环境、比性价比 以城市 VS 社区 以多元 VS 纯粹 以创新 VS 常规 以产品线 VS 单一 以城市生活 VS 社区生活 以主题环境 VS 大环境 以性价比 VS 同价位 相同城区：大盘+创新产品+城市配套+性价比 相同面积：多一房+送花园+总价低 相同单价：总价低＋多一房 相同总价：多一房+送花园 四、形象策略 政务区·中心城·繁华间·新天地·臻品家 生活之城·时尚之城·休闲之城·文化之城·都会之城·多彩之城 主城中心人居品质提升工程 新城市生活的示范区 时尚 · 现代 · 阳光 · 闲逸 · 张力 · 色彩 黔城多彩、彩世界、大都会（副案名略） thanks 3、价值 多元创新产品+城市第一盘+城市生活新主张+城市功能角色+多元受众+性价比竞争 4、收益 多元创新产品线+生活主张+城市角色→高收益 （三）借鉴 东海花园 ·创新（港式/会所/立面/营销） 百仕达 ·环境（区域高端/空白定位/园林/营销） 万科城·四季花城·第五园 ·飞地（人文/生活/产品力/性价比） 花园城·新天地 ·城市综合体 （城市生活层面/城市亲和感） 中央公园 ·造优势（城市社区的公园化） 星河湾 ·顶级（精装修/会所/园林/建筑/团队） 关键词： 创新·飞地·局部亮点·造势·综合体·城市·环境·突破 “寻找我们的突破” （四）模型 一、观点 项目VS城市 我们和城市发生什么样的关系等？成为城市的哪一部分？ 高端=资源配置和占有 除生活配套丰富外，我们还具备什么样的资源？ 高端≠豪宅 除了城市豪宅外，我们还应该拥有哪些高端？ 高收益≠高单价 我们的收益体系，有哪些构成？ 商住≠商业+住宅 还有什么产品线？ 城市第一大盘≠城市第一社区 出了居住，城市生活体系还有什么呢？ 换房≠换大房子 改善居住条件，除了面积，还有什么呢？ 二、核心策略 1、是什么？ 项目=城市综合体=城市中心（功能/界面/生活） 2、卖什么？ 项目=多元产品线构成=卖城市生活主张=新城市生活的代言 卖城市、卖生活、卖新产品、卖文化、卖性价比 3、优势是什么？ 高端突破 ■多元产品线，综合体的突破（产品力） ■城市社区的突破（社区=城区） ■城市人居环境的突破（园林+人文） ■建筑形式上的突破（城市界面） ■性价比突破（价值） 4、开发模式 ■高度（从城市切入） ■飞地（跳出与超越） ■兼顾（城市+城郊） ■突破（产品力上的领先） ■大盘小做（多产品线/细分/竞争） 高收益 商业加量 商服产品 居住多元产品 中小户型 5、收益模式 三、理念的提出 城市复兴 ——让向往的生活，让久违的生活回归城市 黔城生活 ——“最适合贵阳人生活的城市”（传统+大都会/物质+精神） 城市综合体 ——贵阳版的新天地，都会之城，精华之城 新城市地产（城市运营） （五）定位 一、市场定位 第一城市大盘/第一城市生活 话语权/指向性/影响力/价值点/领导者 二、项目定位 HOP SCA（城市综合体） ■居住、休闲、消费、娱乐、商务、社交、文化为一体 ■实现多元化 ■资源配置/亮点卖点/区位配套/区位短板 三、产品定位 高端·高价值·高质素产品集成 ■住宅·公寓·商住·商业·酒店产品链 ■主流、超越、兼顾 四、目标定位 ■高端含金量群体 ■城市换房 ■城市白领 ■地州高端人群 ■外地人投资和商务 （六）策略 一、产品策略 1、产品线体系 住宅——“城市院馆”系列 商业——“城市街区”系列 商住——SOHO公寓 商服——城市酒店/创意总部LOFT 公建——城市美术馆等 （具体产品概念见规划篇） 2、产品配比 ■住宅为主，占60% ■商业占10% ■商住占20% ■商服占10% 3、策略要点 多元产品→填补城市最有价值产品空间，满足多样城市置业需求→借助其中的高端（顶级）住宅产品提升整体产品线的档次→以创新/主流/兼顾→产品价值提升→中小户型/偷面积→实现性价比优 二、价格策略 （高价）住宅+（中高价）住宅+（高价）SOHO/酒店+（中高）商业=高收益 前提：高收益 通常模型：高价位住宅+适量中高价位住宅+少量商业=高收益 定价模型： 少量 档次提升 主力 总价控制 偷面积 适量 创新 小面积 加量 街铺 总价 城市复兴 ——宅吉项目策略构想 重新构筑城市生活的高地 一处熟悉而理想的城市 目录 一、市场 二、梳理 三、借鉴 四、模型