2007苏州河畔市场推广方案.pptVIP

市场推广方案 二零零七年十月二十八日 目录 一、项目分析………………………………………03 二、目标人群………………………………………16 三、总体市场战略…………………………………22 四、通路策略………………………………………25 五、推广策略………………………………………28 六、推盘节奏………………………………………37 七、销售执行………………………………………50 八、结束语…………………………………………57 一、项目分析 “苏州河畔”是什么？ “苏州河畔”是什么？ ——“苏州河畔” 大环境分析： 1、行业趋势： 随着萍乡市房地产业开发的不断发展，开发较早的金山角区域已经成熟；城东、城西、城北地产开发渐渐启动； 广夏、云露、广恒等成熟开发商品牌效应呈强劲之势； 2、金融环境： 国际环境较稳定，确保了国内经济持续稳定发展，为房地产创造了有利环境； 房地产利好政策不断完善，进一步刺激房地产市场； 萍乡市国民生产总值和常住人口快速增长； 城北片区发展势头良好； 3、竞争事态： 因项目地处金山角，也属于城北片区，因地理位置的差异，与市中心楼盘无直接竞争；项目的直接竞争者是北面的四季花城、玉湖新城、星洲世家、景泰·星湖湾、东面的圣淘沙·骏园以及美地世纪新城等楼盘。其中，“玉湖新城”因楼盘品质较高，市场关注度也较高。 四季花城：总建筑面积17万平方米，多层均价为1798元/平方米，以500米景观长廊组成小区环境，楼盘优惠幅度较大，一般在95~97折，该楼盘宣传力度和销售力度欠缺，目前销售情况不良好； 玉湖新城：总建筑面积125万平方米，容积率1.7，建筑类别以多层和小高层为主，多层均价为2000元/平方米，该楼盘自然环境好，品质高，在萍乡属于高档次楼盘，适宜居家，但价格过高，消费者对该区域现定的价格难以接受； 星洲世家：总建筑面积约15万平方米，多层均价为1740元/平方米，以“新加坡风情”为规划概念； 景泰·星湖湾：总建筑面积20万平方米，容积率1.5，多层均价为1625元/平方米，以“生态居住”概念为主题，项目地块结合北高南低坡地的自然地势依坡而建； 圣淘沙·骏园：总建筑面积13万平方米，多层均价为1840元/平方米，区内有1000余平米的专属会所、800米长的社区商业街、立体化的生态园林系统、8大组团园林中心庭院园林，是集生活、休闲、购物于一体的大型社区； 美地世纪新城 ：总占地66444平方米，容积率1.52，多层均价为1870元/平方米，是由城北房产精心打造，该楼盘凭借开发公司的美誉度和信誉度，10月19日开盘当天就取得良好的销售业绩； —— 大环境小结： 2007年的萍乡房地产呈现出更加有序发展的局面，随着房地产产品的全面升级换代，以扎实的内功和有效的宣传手段，而不是以价格战赢得消费者的热销楼盘越来越多； 2007年萍乡整体市场的炽热程度明显增加，所推项目远远多于去年，供货量强势增长，随之而来的就是大量的广告宣传，在推广宣传上可谓“抢势不减”，出现“遇忌不避，遇节更强”的程度； 随着萍乡的规划格局的形成，开发量的增加，土地出售的控制，使得整体市场处于稳步持续上涨的趋势； —— “苏州河畔”小环境分析： 1、位置： 2、项目经济指标： 总建筑面积: 30000㎡ 容积率: 1.8 绿化面积: 30% 3、周边配套： “苏州河畔”什么样？ ——SWOT分析： 优势：周边已形成居住区域，基础配套设施齐全，自然环境好，依山伴水，适宜居家； 劣势：规模小，低绿化，高容积率，硬件配套设施欠缺； 机会：萍乡政府对土地的控制以及城北区域规划格局的形成，促使地产升温； 威胁：萍乡总体房地产市场的供货量将大幅攀升，目标客户的选择面进一步加大 ，不断升级换代的新宅，给本案的产品包装推广提出更高的要求 ； “苏州河畔”怎么做？ ——竞争策略： 二、目标人群界定 “苏州河畔”对谁说？ “苏州河畔”对谁说？ —— 谁会买“苏州河畔” 本市区成功人士和周边市、县事业有成者或私营企业主； 外地到萍乡投资的私营老板，三资企业高级管理人员； 市区特殊行业的高收入人士，如文教、律师、金融、保险以及IT人士； 本市区中大型私企、国企企业高管人士； 本市区政府部门公务员； 本市区一般企业人员： 外地工作萍乡籍人士为亲人购房者。 目标人群有什么需求动机？  目标人群有什么需求动机？ ——从马斯洛需求层次模式看“苏州河畔” ： 目标人群的需求动机？ 目标人群是什么样的人？ ——目标人群的共性： 企事业中层管理人员，教育程度较高 收入：个人月