2007苏州市上青家园项目营销建议.pptVIP

项目优劣势分析优势 地块周边环境—— 南侧——长寿路主干道 西侧——小区一期住宅楼 北侧——部分老式居民房 地块内部环境—— 地块呈不规则矩型，地块内部现状部分土地正处于打地基状态，北边部分土地上尚存部分待拆迁的老式居民住房 项目定位思考 ——本项目定位需要考虑到以下一些主要因素: 区位条件： 地属上海市区的附中心区域，长寿路为一条集商办为一体交通主干道，地理位置十分优越 地块条件： 项目一期的产品已经定型为典型的小高层，高层住宅，地块本身周边已形成较为成熟的居住氛围 第一圈层客户： 项目第一期开发所主推的客户，这类客户以区域客为主 ☆一类包括居住工作在闸北，普陀，静安，长宁等区域等居民，他们大都供职于政府机构或效益较好的国有企业。 ☆另一类则是在长寿路沿线办公楼里工作的群体为主要目标客源，长寿路沿线 办公楼工作的大都为江浙地区的中小企业，其私营经济实体业主和企业内的中层领导层具有相当的购买力。这一类客户是本项目待售一期得最主要得目标客源。 价值取向: 方便——工作地点与居住地距离不远 生活品质——居住区域各项生活娱乐设施齐全 性价比——项目与领近区域物业相比的价格优势 第三圈层客户： 项目第三阶段扩展客户 ☆第3阶段网罗的客户主要是上海其他区域的居民，尤其以地铁7号线沿线生活，工作的客户为主。其中包括了静安寺，淮海路，肇家浜路商务区和服务于世博会园区的客户群体。随着上海地铁网络逐步完善以及本案地铁零距离乘坐的先天优势，成为上海市区内典型的地铁住宅。其交通和区位的双重优势将成为吸引第三圈层客户重要砝码。 价值取向: 居住地段——市区地铁沿线区域 生活配套——满足一般的生活所需 出行条件——地铁、公交乘坐便利 第四圈层客户： 项目第四阶段扩展客户 ☆包括大量有着对上海内环区域置业强烈愿望的外地来沪人群群体，通过对一，二，三圈层客户的挖掘，实现项目的热销，形成一定品牌及人气，加上项目本身整体品质，给予了这类客户充分的信心，从而吸引其到本项目进行置业，实现目标市场的有效放大。 价值取向: 地段——市区附中心区域 配套——生活设施的方便 出行便利——公共交通和私家车出行方便 价格建议原则： 参考项目周边市场价格 项目自身优劣势情况 项目价格具有较强的市场竞争力 上青御亭上青御园上青御品 谢谢观看 四、客层定位 客户定位支撑: 长寿商务板块的新规划定位，是要把该板块提升为“中高档商办”区域 根据长寿板块的新规划定位,目前已有较多的高品质写字楼建成使用,势必有众多的高收入人群入住。 长寿路板块是上海著名的商住一条街 长寿路板块是上海著名的商住一条街,区域内来自江浙等地区的私企业主众多,置业欲望较强 长寿路常德路 宝华大厦 江宁路长寿路 圣天地 长寿路江宁路 世纪商务大厦 长寿路127号 财富时代广场 长寿路胶洲路 长久大厦 长寿路587号 沙田大厦 武宁路长寿路 智慧广场 项目位置 项目名称 部分主要写字楼一览表: ◆长寿路板快成熟的生活配套交通及商业娱乐场所,外加建设中的轨道7号线,势必将吸引众多的外区域客户及部分投资客的青睐,市场前景巨大。 第二圈层客户： 项目第二阶段扩展客户 ☆ 火车站，曹家渡。中山公园等办公商务楼聚集区域的白领工作群体，北静安地区大量平面媒体公司和广告公司的从业者，成为了第二阶段的目标客户。随着前期项目的开盘热销，自身品牌已经得到充分塑造，吸引第二圈层（挑剔）客户便顺理成章。 价值取向: 交通——通向市中心各个区域的方便 舒适——社区已经营造的舒适感觉 配套——社区周边娱乐设施的齐备 地缘优势+价格优势+综合品质 价格+综合品质+一期热销形成的形象、人气、品牌等优势吸引客户 地段优势+轨道交通 第一圈层客户 第二圈层客户 第三圈层客户 品牌呼唤力+区位优势 第四圈层客户 五、价格建议 价格依据: 周边主要二手房楼盘与本项目比较: 与常德名园比较: 该项目位于常德路新会路交界处,总建面 7 万平米，小区南邻静安寺商圈，北接长寿路商圈,生活便利，由于可售房源较少,且在售房源都为豪华装修，因此去除装修费用，目前市场售价为16000元/平米。 与常德名园相比,本项目在小区景观绿化及项目整体性上均显不足,因此本项目价格应低于常德名园1000－1500元平米/左右。 1.5万 220万 4 146平米 常德名园 1.67万 185万 15 111平米 常德名园 1.69万 180万 9 106平米 常德名园 单价 价格 楼层 面积 项目名称 与光明城市比较: 光明城市公寓位于西康路，与4万平方米市政建设长寿绿地共同规划，为市中心稀有景观, 小区由两栋32层的板式高层组成，栋距近300米。两栋大楼中央有一个透明