2011年01月昆明国际城定位策划报告.pptVIP

意向图 高端住宅区 本项目住宅销售由于受片区及螺蛳湾等项目的带动，困难不大，但为了树立项目及公司品牌，物业品质上应针对体育城、世纪城有所提升，同时我司建议，住宅高度最好控制在100米以内，以避免复杂的规划审批过程以及降低项目成本，具体建议，可参见下一篇章。 高端住宅建筑面积：40万平方米（不含回迁） 建议本项目住宅部分打造1—2栋30000—40000平方米的高端产品，类似北京棕榈泉、成都龙湖峰景 意向图 村民回迁区 保障回迁面积，不影响整个项目品质，处理好拆迁与回迁在时间节点上的问题。 回迁面积：约40万平方米 意向图 文化休闲中心广场 以原有护国寺及大耳村古墓葬群为核心，对古建筑进行修缮保护的同时。打造中心休闲文化广场，并引入嘉年华，吸引人气，成为周边商业的核心及集散地，带动商业的发展。 占地面积：约50亩 嘉年华 项目业态定位及划分小结 类型 归属 面积 备注 5A写字楼 国际金融商务区 50000平方米 超五星酒店 国际金融商务区 50000平方米 伊藤洋华堂 集中商业中心 20000平方米 沃尔玛 集中商业中心 20000平方米 万得城 集中商业中心 15000平方米 儿童未来城 集中商业中心 25000平方米 4D影院 集中商业中心 10000平方米 真冰溜冰场 集中商业中心 8000平方米 休闲娱乐中心 集中商业中心 10000平方米 桑拿、网吧、健身房等 国际金融商务区和集中商业区合计面积约：20.8万平方米 项目业态定位及划分小结 类型 归属 面积 备注 国际创意街区 特色商业街区 35000平方米 东南亚印象风情街 特色商业街区 60000平方米 云南民族印象风情街 特色商业街区 20000平方米 社区配套商业 沿街商业 20000平方米 地下商业（含车位） 100000平方米 文化休闲广场 中心广场 35000平方米 特色商街、沿街商业及中心广场总面积约：27万平方米 备注：本项目另有15—20万平方米商务面积，可作SOHO或酒店式公寓出售。 项目招商策略 招商准备期 意向招商期 意向招商集中期 意向招商冲刺期 开街 持续期 完成招商准备工作 与主力商家及主力店达成合作协议，中等商户陆续引进，小商户紧跟其后，完成意向招商60% 大、中商户基本确定，大规模招商进行。完成意向招商共100% 准备开街，并促进签约和进场装修完成招商共90% 盛大开街 完成剩余的招商工作 项目规划建议 项目原有规划 原有规划中存在的几点问题： 商业动线不清晰，南面商业街入口单一，商业的价值没有得到最大发挥。 项目中心没有一个商业及景观节点，没有充分利用好护国寺和大耳村古墓葬群地块的价值。 高层建筑之间空间关系拥挤，超高层太多。 个别地块的经济指标没有用够。 大型集中式商业中心作为人流节点，过于分散，不利于很好的吸引人流。 我司调整后的规划 酒店及集中商业区 风情街区 住宅 中心广场 学校 回迁区 高品住宅 酒店及集中商业 住宅 我司调整后的规划 商业街主入口 商业街主入口 商业街次入口 商业街次入口 广福路和彩云北路各设一个商业街主入口。 我司调整后的规划 中心文化广场以护国寺及嘉年华带动人气 中心文化广场作为项目商业和景观节点 我司调整后的规划 以中心广场为节点的商业流线 我司调整后的规划 将地块北面河道退距由50米缩减到30米，增加3栋高层，并将之前的125米高度均降低到100米。 30米退距 我司调整后的规划 大型集中式商业集中广福路和彩云北路端头位置，有利于人流的导入，商业气氛的形成。 项目分期实施步骤 一期 二期 三期 规划建议小结 以上调整是我司针对项目现有规划在有限的时间内提出的几点意见。调整后的规划主要解决了商业的动线及节点问题、住宅由于超高层过多而引起报规上的困难及公摊大的问题以及容积率合理利用的问题。有利于商业的存活以及项目价值最大化。 调整后规划商业、商务面积大概增加了10000平方米。住宅面积增加45000平方米。容积率约为3.8 营销策略及建议 本项目在商业策略上，将以国际金融商务区的5A级写字楼和超五星酒店为标杆，以特色商街的业态形式为差异，以天幕、嘉年华、真冰溜冰场、4D影院、儿童未来城等为亮点，以集中式商业中心为支撑，建立品牌、拉开差距、吸引人气、实现商业的有序经营，达成项目商业价值最大化。 商业策略 本项目由于尚处在项目定位及规划报批阶段，现阶段主要解决的是项目定位、业态规划、产品分类、规划建议等问题。针对营销目前我司仅提出如下四点建议： 作为城中村项目，在资金充足的前提下，尽快推进项目，以免政策频出，变化过快对项目的影响。 解决好拆迁、回迁与项目销售之间的节点关系，避免资金压力过大。 项目住宅销售基本不存在太大困难，具体销售可根据当时市场情况因势而动。 项目商业部分，大型集