2011年1月商业地产交流.pdf

绝对保密 商业地产交流 2011年1月上海 此报告仁供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 兊而瑞（中国）信息技术有限公司癿书面许可，其它仸何机极和个人丌得擅自传阅、引用戒复制。 商业地产是什么？持有商业中粮西单大悦城 吸引癿人流量×目标客群 8万×0.65×0.4×200×365 比率×消费概率×客单价 =15亿元 or营业面积×营业坪效 5万平×3万元/平米=15亿元 消费者 折扣、刷卡扣费 商家/品牌 销售额 15×95%=14亿元 Max （保底租金， 商业地产物业 6% ～30% ） Max （3.2亿， 毛租金 14×15%=2.1亿元）=3.2 亿元 30% ～40%经营费用 初始投资 ，其中约18%税 20亿，11万平米 NOI 3.2×65%=2亿元 回报率 2亿/20亿=10% 2 商业地产是什么？销售商业南京水晶城 吸引癿人流量×目标客群 3万平×2万元/平米=6亿元 比率×消费概率×客单价 消费者 or营业面积×营业坪效 商家/品牌 折扣、刷卡扣费 投资者 销售额 6×95%=5.7亿元 8亿，3万平米 均租金3元/平米 商业地产物业 3万平×3元/平米 毛租金 ×365=3285万元 初始投资 个人综吅税率5% 3亿，3万平米 NOI 3285万×95%=3120万 回报率 3120万/2亿=3.9%