2011年成都工投·榜样项目裙楼商业物业发展研判.pptVIP

项目在沙河 商业带占位 商业带占位：商业带中心；业态提升者 建设北路 沙板桥路 成洛路 双庆路 二环路商业带 沙河商业带 业态：国光路茶楼一条街 商家：旺东生态茶楼、园林缘 茶楼、惠缘茶楼、梧影居 茶楼、缘河茶楼、经典茶 楼、在水一方茶楼、沁 园春茶坊、文荟茶坊 沙河6号茶楼[会所] 休闲茶坊 此段尚未相应商业配置 音乐公园 休闲商业区 东郊工业园 梧桐露天茶吧 成都人好喝茶，凡是有水有景的地方，茶坊总是接二连三，茶客也总是络绎不绝，如府南河沿线，各式茶坊、茶吧数量众多； 沙河整治后，水环境已得到极大改善，加之沙河公园绿化休闲景观带的打造，沙河沿线景观资源更加清静怡人。从而也带动沙河商业带的成形。 沙河线国光路段各式茶坊密集，茶客不断；光 明路口沙河6号以会所形式集茶坊、餐饮、商 务为一体；梧桐茶园以露天茶坊形式，后观公 园、前戏沙河。 自保利地块起经本项目，再至成洛线段，沙河 绿化景观公园已成形，但由于近年来开发量小，一直没 有临公园商业物业出现，沙河商业带在项目区域 出现断档。 项目占位： 商业带中心 业态提升者 项目与音乐 公园的关系 商业关系：产业依托者；业态补充者 东区音乐公园一期 东区音乐公园二期 音乐绿地公园[施工中] 本项目 本项目周边沙河公园 东郊音乐公园以创意文化公园形式，打造市区文化旅游商业产业。音乐公园 的开业，将吸引大量本地或外地的旅游、观光、消费客群，从而为区 域商业带来大量的人流； 目前音乐公园仅开发第一期。后续尚有28万平方米的二期工 程即将动工，临沙河的音乐绿地公园已经开始施工。项目 完全建设完毕后，区域将成为成都的“798”，成华 的“宽窄巷子”。 项目距音乐公园一期仅500米左右，距开发中的二期和滨河音乐公园仅不足100米。几近无缝对接的地理优势使本项目未来将有可能融入到音乐公园产业配套发展。 项目关系： 产业依托者 业态补充者 现状下的问题界定 目标 本体条件 市场环境 Question 1 项目地处商业区边缘，商业氛围相对不成熟的情况下，目标客户如何定位？ Question 2 在项目商业布局现状下，如何凸显项目产品的价值点？ Question 3 如何实现高租金水平业态招商，以促进商业销售价值最大化？ QUESTION 四、项目商业发展建议 项目市场 占位分析 由于本项目地处建设路商业圈和沙板桥片区商业的边缘地段，因此在占位上依托保利高端住宅、沙河公园、音乐公园，占位于区域业态提升者和补充者，增强“目的性消费”。 业态规避者 业态突破者 业态提升者 业态补充者 项目区位 项目角色 项目劣势 项目优势 项目目标 建设路商圈 沙板桥片区 沙河商业带 音乐公园区 地处边缘 品牌吸引力低 片区边缘；商业氛围不足；现有居民消费力低；对保利依富获利机会小 区域内缺乏规 模效应 与主入口有一 定距离 沙河水景资源 沙河绿地公园 沙河水景资源 沙河绿地公园 临保利等高端 社区；临公园 沙河绿地公园 道路通达性好 较高租金招商；较高价格定价；快速实现销售。 物业方向排除 区域中高档综合百货不宜生存，中低档百货租金承受较低。且项目地处边缘，人气不足，因此不建议作社区百货。 社区综合百货方向： 区域内伊藤洋华堂、龙湖三千集商业街品牌吸引力强 项目周边区域主流人群消费力低，中高档综合百货缺乏消费支撑 项目处于区域人气、商气的边缘地段，人气、商气不足 中低档综合百货租金低，影响物业未来增值空间 项目商业体量小、进深短，无法满足有档次的综合百货经营需求。 物业方向排除 项目规模小，短期内无法与周边形成有效的集群效应，招商难度大，影响后续销售。因此不建议服装类经营。 服装服饰方向： 区域离建设路商业区近，其品牌服装服饰众多 区域目前主流人群消费力低，品牌服装服饰需求空间较小，无法形成规模效应 项目地处片区边缘，商气、人气不足，前期招商困难 项目规模小，且与周边物业短期内无法实现集群效应，影响招商进度 项目区域公共交通不便，商业昭示性低，对外围客群吸引力低 物业方向排除 项目远离片区人口密集区，且中心区已有锦绣东方商业街进行阻隔，项目出现商业盲区。且超市需求面积小、租金低，因此不建议作中型超市方向发展 中型社区超市方向： 区域已有红旗连锁超市和大量的自营便利店 项目地处片区边缘，周边居住人口到达率低 在区域人口密集区内已有锦绣东方商业街进行有效满足 项目与居住密集区存在商业盲区，片区商业易受阻隔 中型社区超市需求面积小，租金承受力低。 物业方向排除 区域紧临沙河公园和音乐公园，适宜发展中高档餐饮休闲娱乐业态。且中高档餐饮休闲娱乐业租赁面积需求大、租金承受力高，有利于项目未来价值提升。 主题餐饮休