2011年鞍山项目市场调研报告第一部分.pptVIP

一、市场特征——1、房地产发展历程 2009年 2008年 2007年 2005－2006年 2002年 1979－1988年 市政改造，动拆迁带动下的大规模房屋建设，10年间动迁约10万余户 1998年国家结束福利分房 三年后引发第一轮商品房建设高峰 新一轮城市改造拆迁 引发第二轮商品房建设高峰 市场需求旺盛 商品房开发规模进一步扩大 市场规模放量，宏观政策影响 高速发展后的缓冲期 开发时间轴 消费力新一轮快速消化，存量产 品所剩无几，刺激新一轮投资 一、市场特征——1、房地产发展历程 2007年 2006年 2002年 1979－1988年 2008年 2005年 鞍山第一次大规模房屋建设后，这部分居民在十年余后引发新的改善性需求高潮 结束福利分房后的第一次需求高峰 动拆迁、改善性需求集中爆发 引发第二次需求高峰 08年动拆性需求减弱，在宏观政策、经济形式等多重因素的影响下，市场需求量开始下降，需求市场进入调整期； 09年，改善型需求由于政策刺激开始新一轮周期性爆发。 需求时间轴 2009年 鞍山市2005年以前，房地产开发投资额度较低，增幅缓慢；从2005年开始由大规模动拆迁带动的土地市场的投资规模大幅拉升，2007年增幅达到58.7%，2008年投资额达到107.3亿元，同比07年增加114.6%，而2010年则达到了184.5亿元，比08年增长71.9%。 开发投资额 数据来源：鞍山市统计局 一、市场特征——1、房地产发展历程 随着2005年鞍山市大规模动迁改造的启动，鞍山市的住宅开发建设进入了一个高速增长的时期，以2004年为例，全年市区完成住宅建设面积相比2001年只增长了3.1％，而到了2007年全年市区完成住宅建设面积相比2004年大幅增长了46％，2010年则增长了近37%，见下图： 住宅建设面积 数据来源：鞍山市统计局 一、市场特征——1、房地产发展历程 历年供求走势 施工面积： 从2005年开始，鞍山市迎来了新一轮开发高峰，商品房施工面积保持快速增长，特别是2007年商品房施工面积大幅增长了54.5％。 竣工面积：2007年鞍山新开楼盘部分为高层住宅，受建设周期较长的影响，竣工面积有下降。 销售面积：2008年开始的大规模动拆迁改造带动了鞍山新一轮的需求高峰，连续三年鞍山市房品房销售面积保持快速增长，见下图： 第一轮高峰 第二轮高峰 数据来源：鞍山市统计局 一、市场特征——1、房地产发展历程 第三轮高峰 5.3 2010补库存成效明显，2011年房地产市场供给充足 5、房地产行业分析 预计2010年全年，在建商品房施工面积总量超过30亿平方米，新开工商品房的住宅面积能够达到12亿平方米，为今年的房地产市场提供了充足的商品房。 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 2009年02月 2009年04月 2009年06月 2009年08月 2009年10月 2009年12月 2010年03月 2010年05月 2010年07月 2010年09月 2010年11月 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 房地产投资额（亿元） 投资额同比增幅 5.4 房地产市场需求依旧旺盛 5、房地产行业分析 从2005年起，每年的商品房销售量都大于同期商品房的竣工面积。 一方面，国内目前投资渠道不畅，加之通货膨胀，人民币升值压力、热钱流入等影响，促使房地产需求加大。 另一方面，目前中国城市户均仅有0.74套住房，距离户均一套尚有差距，并且明显落后于美日等发达国家，城市住房短缺问题依然严峻。 5.5 市场逐渐开始分化，一线城市发展空间减少，二、三线城市潜力无限 5、房地产行业分析 一线城市由于房地产价格较高，投资性、投机性行为较多，对信贷政策的收紧较为敏感，政策出台后，成交量出现大幅下滑。 二、三线城市房地产价格高估程度不大，发展空间较大，自主、投资、投机性需求均较为旺盛，政策的传达力度相对较弱，市场依旧向好。 5.6 行业竞争加剧，一线企业优势逐渐凸显，市场份额向少数集中 5、房地产行业分析 全国目前有项目的地产公司约2万多家，上市公司116家。房地产行业的发展逐渐规范，行业内竞争加剧。一线开发商具有融资、拿地、施工、销售、物业管理等多方面的优势，在长期竞争中品牌逐渐树立，市场份额逐渐被一线开发商占领。 5.7 受信贷紧缩影响，行业资金趋紧，融资能力将成为今年考量房企的重要指标 5、房地产行业分析 在2010年房地产的开发资金来源中，国内贷款占比12%，自筹资金26%，资源资金14%，其他资金29%，定金及预付款占比17%。随着国家紧缩信贷，国内银行贷款