2013年1月上海临港新元社区商业策划案.pptVIP

商户进驻三大要求 ⑴知名或连锁商户 知名品牌商户的进驻能有效提升市场的品位，吸引消费人流和提供稳定的租金收入，越多品牌商户进驻，市场形象越佳。知名商户的进驻，一方面对消费的核心——消费者形成强大的吸引力；另一方面，知名商户的形象也能使市场的形象更加深化，在主力商家的进驻中得到充分体现。如成为一些大卖场的供配中心。 ⑵个性鲜明的特色商户 不同的商户会带来不同的消费群，某些商户个性鲜明形象突出，容易给消费者留下深刻印象，丰富了市场整体的经营特色。 ⑶能吸引人流量的商户 有一些商户不一定是知名品牌，不一定付得起很高的租金，却能吸引大规模的人流量，带动市场购物增长，对这些商户要重点引进，如娱乐场所美食广场等，对市场吸引人流量有重大贡献。 ENDTHANKS 项目定位 项目消费力分析 根据区域型购物中心的辐射半径的特点： 核心辐射群为200万平米公租房客群； 次级消费群为2公里范围内城镇居民； 边缘消费群为临港新城产业流动客群； 三种辐射半径内消费群占比依次为80%、15%、5%。 由此可计算出项目消费力： 核心消费群：6万（公租房按3人/100㎡） 次级消费群：6/80%*15%=3.38万； 边缘消费群： 6/80%*5% =0.38万 则：项目消费力约为9.76万人。 200万方公租房 本案 2公里内城镇居民 核心消费群 次级消费群 边缘消费群 临港新城产业流动人群 项目定位 项目业态定位 教育培训 ? 社区配套 ? 餐饮娱乐 ?购物休闲 吃、训、游、玩、购 五大主题 全新业态互补，增强项目核心竞争力，打造区域核心商业 项目定位 项目功能布局 餐饮、 娱乐 新城镇商业配套 定位依据：41#高楼层适合做主题特色餐饮，同时在做好的位置，定位成形成自己特色的新城镇商业配套。 40A1—2适合做购物休闲广场、三、四层适合做电器、教育培训。 40A 核心价值解析 项目定位 核心价值一：强调区域规划利好 得先机者得天下！商业亦然！ 泥城向西！财富向西！ 城市的发展方向即是财富的流向！ 200万平米+1900户，未来人口核心区！ 核心价值解析 项目定位 核心价值二：强调项目定位优势 全新消费理念！ 教育培训、社区配套、绿色食品..... 颠覆传统，解决乡镇发展最为迫切的问题！ 在城镇和城市中寻找差别点，填补城镇空白，抢占市场空白！ 核心价值解析 项目定位 核心价值三：强调政府支持、强强联手 政治家、资本家、企业家三强联手， 引爆城市财富磁场！ 政府重点支持大型公租房项目！ 发展商整体运作思路，对话政府规划及品牌商家发展策略！ 核心价值解析 项目定位 核心价值四：强调无风险投资、保障资产稳定升值 自主控制产权、统一运营管理，全局在握！ 德普集团千万专项推广基金 成就百年商业繁华： 设立千万专项推广基金，多渠道全方位推广、保障项目经营做旺； 专业立体化推广网络，快速做旺，提升“吸金纳人”能力，打造持续繁荣商业 核心价值解析 项目定位 核心价值五：强调发展商品牌优势 资源共享，连锁运营持久兴旺！ 德普集团在做或将做同类型项目 吸纳国外先进运营理念，颠覆传统乡镇商业理念； 多个项目同时运作，计划未来几年内覆盖上海各个城镇； 品牌共享，连锁经营，全程无忧； 万源路项目 民生路项目 金桥将建项目 浦江项目 项目定位 商业业态规划——案例参考 七个典型区域商业中心： 旺角新世纪 新都会 青衣城 荷里活中心 德福广场 新城市广场 屯门市广场 从图上可以分析，在香港成功长期经营区域型购物中心，结合深圳、广州案例分析，业态组合比例基本为主力店：零售：餐饮娱乐＝33%：33%：33%，主（次主）力店共计占到70%以上，本项目业态比例原则上可参考以上上述比例，并结合项目实现销售的目的而适当调整。 香港典型区域商业中心的业态比例 项目业态规划 项目定位 商业业态规划——业态规划思路 先确立品牌店（银行、培训、餐饮）的位置，利用其品牌号召力，有效和均匀地拉动整个项目的人流，尽量考虑弱化因为项目楼层，消费人群不易到达的问题； 然后是通过分析其他各品类业态的相互补充性和共生共荣性，来确认独立店铺的业态摆布方案。 项目业态规划 项目定位 规划业态： 品牌餐饮、西式餐点 建议引入： 东方既白、真功夫、上岛咖啡...... 规划理由： 沿街展示面好,引进2—3家品牌商家，起到点睛作用。 项目业态规划 41#一层业态规划 品牌餐饮 西式餐点 品牌餐饮 项目定位 41#二、三层业态规划 项目业态规划 规划业态：主题中式餐厅 建议引入：俏江南、小南国、外婆家...... 规划理由：41#相对独立，引进中式食府，便于聚集人气，做旺市场,同时高楼层面积适中，便于引进 主题中式餐厅 主题中式餐厅 40A#业态规划 规划业态：