思源2011年天津市武清奥克斯·盛世年华项目营销方案.ppt

项目基本定位 社区规模大，属于河西板块核心宜居大盘； 高绿化率，居住环境舒适，绿色景观突出； 新古典主义，高层社区 针对项目目前困难的解决策略 高压入市暴力销售 策略营销 针对解决难点三：如何实现28个月完成全盘54万平米的销售任务； 按客户的产品价值取向细分目标客户 时尚型： 20多岁的年轻人，时尚前卫，家庭结构较为简单，乐于接受创新的产品，对于居室要求不高，对采光要求高，需求户型较小； 实用型：喜欢方正经典的户型，非常注重实用性，不在意设计创新，对于区域配套敏感度高，关注商业和教育配套以及物业服务内容，需求中小户型； 实力型：对于区域配套并不敏感，关注区域快速交通，对于业主人群素质、车位配比和物业管理的安全性非常敏感，需求多为大户型； 生活型：对房屋的通风、采光具有较高要求，对于区域配套敏感，尤其是教育配套，对产品设计细节和社区环境要求高，需求为中大户型。 时尚型： 两口之家 价格敏感 讲究生活格调与品位，喜欢流行与时尚 实力型： 多在40岁以上，三口之家 追求生活品质及带来的身份感 社会活动范围大 实用型： 两口之家或小三口之家 价格敏感 在进行消费时注重实用 消费需求相对传统保守 注重空间实用性与生活配套 生活型： 30-40岁，三口之家 关注细节 重视家庭和子女的成长 对价格有所考虑 精 神 需 求 支付能力 弱 强 低 高 中大户型 中小户型 项目客户定位 高层产品 别墅产品 本项目目标客户 ——改善型及投资型客户 游离客户群 重点客户群 核心客户群 地缘性客户 主要来自杨村城区内，看好西部板块的环境及发展； 年龄35-50岁，3口之家，事业有成； 多位二次置业，渴望生活改善，享受居住生活。 核心客户群 周边乡镇其它城市区域客户 主要来自杨村周边村镇及天津、北京、廊坊等周边省市； 各行业成功人士，年龄40-50岁，经济实力雄厚。 多为二三次置业，置业经历丰富，对区域地产投资敏感，有独到见解。多为投资客 游离客户群 周边区域企业单位高管，教师、医生 主要来杨村城区及开发区政府机关事业单位或企业，40-50岁，较为关注新城开发及房产投资； 拥有较高收入与福利，经济承受力较强； 对项目品质有一定要求。 重点客户群 项目客户定位 针对项目目前困难的解决策略 梳理竞争差异打击 跳出竞争 针对解决难点三：地域市场同质化竞争激烈，产品上市供给集中； 　 339 406 总计 　 54 54 盛世年华 　 44.1 46 翡翠半岛 　 21 21 天房四季 总体量尚存变数 107.3 110 运河城 　 26.1 27.6 海棠湾 　 41.08 47.5 盛世天下 　 24.9 27.6 尚清湾 　 20.2 71.8 上河雅颂 备注 存量 （万平米） 总体量 （万平米） 项目 　 199 205.8 总计 　 50 50 花样年 　 15 15 慧翔龙苑 　 13.8 13.8 天和林溪 一期数据 37 37 龙湾城 　 30 30 华北城 　 53.2 60 五一阳光 备注 存量 （万平米） 总体量 （万平米） 项目 杨村板块 下朱庄板块 市场供应量空前，达到538万平米，市场竞争愈加激烈！ 武清城区板块2011供应量339万平米。其特征为综合大盘、集中供应。 位于103国道的下朱庄板块 2011年供应量达到200万平米， 除五一阳光外皆为新品。 市场存在分流的可能，下朱庄板块给蓝印客群更多选择！ 整体市场环境分析 城区高层小高已知未来供应量186.1万平米，11年上市体量73.8万平米 城区别墅未来供应26万平米，11年上市11.77万平米 　 11.77 5.0 26 　 　 小计 　 4.6 2.2 6 27.8 海棠湾 　 4.17 2.8 9 47.5 盛世天下 在售 　 3 　 11 27.6 尚清湾 未售 （万平米） （万平米） （万平米） (万平米) 备注 11年上市体量 10年已售量 别墅供应体量 总体量 别墅（已规划产品） 　 73.8 36.41 186.1 274.6 　 小计 规划未定 14 　 　 21 天房四季 　 10 　 21.8 27.8 海棠湾 未售 　 6.8 2.70 9 27.6 尚清湾 　 7 3.86 29.7 29.7 运河城一期 　 8 4.05 12 47.5 盛世天下 现存量20.2万平米 16 25.8 71.8 75 保利上河雅颂 　 12 　 41.8 46 翡翠半岛 在售　 备注 11年上市体量（万平米） 10年已售量 （万平米） 高/小高 供应体量 （万平米） 总体量 高层/小高（已规划产品） 武清城区供应 整体市场环境分析 销量 存量 两室为市场主力去化户型，三室户型市场接受