天地源·水墨三十度营销执行报告.ppt

网络选取：搜房网 + 新浪乐居网 + 本土网站 炒作周期：4月—11月，为期8个月，每月更新不同话题，由专职人员负责管理论坛 主题内容：4月：地铁1号线开通，究竟为生活带来多少便捷？ 5月：上海地铁发达现状，会成为苏州地铁未来模板么？ 6月：成熟楼盘与新建楼盘，你更喜欢哪一个？ 7月：湖东发展至今，“距离”湖西还有多远？ 8月：给湖西版块的所有楼盘排个名次吧！ 9月：水墨三十度3在此加推，加推价格大竞猜！ 10月：水墨三十度的底商，你最希望引进什么商业？ 11月：你希望天地源的下一个作品是怎样的？ 核心动作2：热点论坛炒作（至此网络营销） 企划工作重点 阶段执行 3个关键动作之3：行销动作 4月~6月 三期第一、二批房源：B11\B12\B13\B14\B15\B16 “百花怒放，芬芳西安行” 天地源邀您共同走进“2011中国西安花卉博览会” 构思： 由苏州天地源发起，由天地源西安总部与相关单位承办，网络与报纸信息提前预热及释放信息，购房客户及一二期业主均可进行抽奖选出幸运业主。 活动期间，可进行系列跟踪报道，获得事件行销目的。 人员来源:三期准业主+报纸网络报名 时间:5月-6月 核心动作3：大型事件行销 企划工作重点 阶段执行 3个关键动作之3：行销动作 4月~6月 三期第一、二批房源：B11\B12\B13\B14\B15\B16 2011升级力作，春光上市 荣耀超越，高品质阔景电梯公寓巅峰呈现 核心动作4：主题报广展示 企划工作重点 阶段执行 3个关键动作之3：行销动作 4月~6月 三期第一、二批房源：B11\B12\B13\B14\B15\B16 领先一步，犒赏一生 坐拥魅力湖东黄金板块，尽享醇熟配套 圈点园区，品质独具 高品质阔景电梯公寓，宜居城邦园区难寻 核心动作5：活动海报展示 百花怒放，芬芳西安行 热烈祝贺2011花博会在西安隆重开幕天地源邀您共赏烂漫花色 企划工作重点 阶段执行 3个关键动作之3：行销动作 4月~6月 三期第一、二批房源：B11\B12\B13\B14\B15\B16 核心动作6：户外高炮展示 2011升级力作，春光上市 荣耀超越，高品质阔景电梯公寓巅峰呈现 企划工作重点 阶段执行 3个关键动作之3：行销动作 4月~6月 三期第一、二批房源：B11\B12\B13\B14\B15\B16 2011年房源面积配比表 楼号 两房 三房 四房 90㎡ 110㎡ 110㎡ 120㎡ 140㎡ 160㎡ 180㎡ 合计 三期 B-7 11 44 10 65 B-8 11 22 11 44 B-9 3 52 10 65 B-10 24 48 72 B-11 24 24 24 72 B-12 55 11 66 B-13 24 24 24 72 B-14 3 52 10 65 B-15 55 10 65 B-16 96 96 B-18 25 49 74 三期合计 124 49 48 328 99 108 756 可售房源分析 3个关键动作之1：销售动作 2011年推案总平图 总体推案思路分析： 三期房源由5栋25层高层和6栋11层小高层组成，共计765套， 依据工程进度等因素，每栋房源位置因素（由稍差房源到位置良好房源逐渐递进）；注重每批推案房源的房型配比，同时与中海、太阳城错位推案；维持少量多推的原则，这种高频次、小推量的推案方式既可以保证本案的热销状况，又可以为本案的价格提升达到低开高走的价格策略。 2011年推盘节奏 3个关键动作之1：销售动作 B15 B16 B11 B13 B12 B14 B7 B8 B9 B17 B18 B10 2月份第一批房源 4月份第二批房源 6月份第三批房源 9月份第四批房源 11月份第五批房源 二、 蓄客动作 70% 30% 园区本地客户 相邻的古城区等外区域客户 普通住宅客户 3个关键动作之2：蓄客动作 目标客户定位 出口加工区 客户属性：湖东客户以企业员工为主，兼顾少量湖东居住客户。该类客户大多已经习惯园区生活，以新苏州热居多。 购买动机：首置/改善/投资 圈猎渠道：dm、短信、户外 湖东板块 湖西板块 客户属性：对园区具有相当认可度，但无法承受湖西高昂房价，因此转向价格相对较低的湖东片区。或认可园区发展潜力，进行投资。 购买动机：改善/首置/投资 圈猎渠道：精准dm投放去社区内部深度宣传 高校区板块 客户属性：以老师为主、高知份子，有自驾车，看重性价比，认可湖东发展。