天府西城2013年年度营销总纲.pptVIP

样本选择原则： 区域就近原则，选择城东范围内，板块内及相关竞争圈层板块项目； 产品相似原则，选择产品户型段与本项目类似的在售项目； 定位相似原则，选择楼盘定位中高端，形象上与本项目相似产品。 样本选择项目：选择区域内项目，为保证价格的相对可比性，我们选择样本的售价为本案定位的主力户型80-90㎡户型的价格，以期得出相对客观可行的价格建议 项目名称 近期成交价 （元/㎡） 板块 华置西锦城 8400 外羊西 远洋朗郡 7000 外羊西 中铁塔米亚 6300 犀浦 成都后花园 6200 犀浦 宇众悦府 6400 犀浦 备注：价格数据来源于房管局锐理数据监控平台、嘉联数据平台 住宅价格判定：样本选择 2.1 价格策略——样本选择 选项 权重 华置西锦城 远洋朗郡 中铁塔米亚 成都后花园 宇众悦府 本项目 位置 0.2 8.5 7 6.5 6.5 6.5 7 户型产品 0.2 7.5 7 8 7 10 7 交通 0.1 8.5 7 7 7 7 8 配套 0.1 8 8 7 7 7 8 周边环境 0.05 8 8 6.5 6.5 6 7 小区环境 0.1 8 7 8 8 6 8 形象档次 0.1 8 7 7 7.5 7 7.5 物业服务 0.05 8.5 8 7 7 7 7. 开发商公信力 0.1 8.5 8 8 7.5 7 8 加权得分 X 8.2 7.9 7.5 7.5 7.2 7.7 参考项目权重 — 20% 20% 20% 20% 20% 100% 销售价格 （元/㎡） 8400 7000 6300 6200 6400 6853 住宅价格判定：市场比准法，基准价格6853元 基准价格为项目一期的整体价格水平，暂未涉及二期。 2.2 基准价格判定 基准价格：项目住宅市场基准价格为6853元/㎡ 市场月平均去化速度100-150套左右， 本项目销售速度要求：325套/月 基于项目一期开发策略，现金流为项目首要目标： 根据市场状况及目标要求，为确保持续热销，项目一期销售价格为6511元/㎡ 2.3 一期住宅价格判定 月均走量（套/月） 60 125 175 225 275 325 375 425 价格（元/㎡） 7196 6853 6716 6648 6579 6511 6442 6305 附：量价关系参考 价格走势：低开高走模式，实现一期整体销售均价6511元/㎡ 4月 5月 6月 7月 8月 9月 2月 10月 11月 12月 2013年 6100元/㎡ 6300元/㎡ 一批次 二批次 6500元/㎡ 三批次 6400元/㎡ 四批次 6300元/㎡ 五批次 6500元/㎡ 六批次 6900元/㎡ 八批次 7000元/㎡ 九批次 6600元/㎡ 七批次 2013年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 当年合计 新推楼栋（栋数) 　 　 3 5 2 2 4 4 4 4 1 29 销售面积 　 　 　 24000 32000 24900 16000 28000 33600 36000 31850 24045 250395 销售单价 　 　 　 6000 6300 6500 6400 6300 6500 6600 6900 7000 6511 销售产值 　 　 　 14400 20160 16185 10240 17640 21840 23760 21977 16832 163033 2.4 一期住宅价格走势 2013.7 2013.12 2014.6 2015.6 2013.4 时间 价格 6000 6500 7000 7500 8000 走量为先，价格小幅上涨； 整体区域处于发展前期（地铁效应） 项目入市强销期 走量兼顾利润，价格快速提升； 整体区域处于发展中后期（高铁效应凸显，地铁2号线开通） 区域热度提升 项目进入成熟旺销期； 利润为先，价格高位； 整体区域处于发展成熟期； 项目进入尾盘清售期； 引爆市场，引起热捧 住宅价格策略：低开高走，先期以性价比换销量，后期口碑带动持续热销 一期 二期 2.5 整体住宅价格走势 2.6 推售策略 2013年4月 根据规划及工程节点安排，本项目9个月销售周期，分8个批次推售 一期 2013年2月 项目亮相，开始蓄客 一批次开盘 项目整体安排 住宅面积 250398㎡ 住宅套数 2929套 销售周期 9个月住宅清盘 住宅月均走量 325.44套 住宅均价 6516元/㎡ 6月 2013年12月 项目清盘 5月 二批次开盘 7月 8月 9月 10月 11月 三批次开盘 四批次开盘 五批次开盘 六批次开盘 七批次开盘 八批次开盘 核心策略：快速推盘，快速清货 按照分阶段、分批次实