成都天府江南项目营销思路报告.pdf

谨呈：成都天之海实业有限公司 汇合天恒〃天府江南项目组 2011年元月 「报告目录」： 「第1 篇」：市场扫描 「第2 篇」：项目概况 「第3 篇」：营销思路 「第4 篇」：目标设定 「第5 篇」：执行细案 「第6 篇」：形象建议 行业背景：2010年—房地产调控年 政策频出，力度空前，但政策影响持续性弱 经济背景：通货膨胀 CPI疯涨，通货膨胀持续加剧 12 月20 日，大型金融机构存款准备金率上调至 18.50% ， 为历史最高位。 时隔34个月后， 12 月26 日，金融机构存贷款基准利率分别上调0.25% 。 两端控制 12 月26 日，个人住房公积金存贷款利率分别上调0.34% 和0.25% 。 1月，试点城市房产税呼之欲出。 2011年， “适度宽松”将转向“稳健”！ 「市场背景扫描」 90.00 成都市主城区4-12月周成交走势 80.00 70.00 新增供应面积（万㎡） 商品住宅成交面积（万㎡） 60.00 50.00 40.00 30.00 20.00 10.00 0.00 中央：4-17新政 剑指2 套以上改善/投资性需求 中央：9-29新政 成都：新政细则 政策空前严厉！ 细化深入力度！ 隔靴搔痒“？” 中央政府严厉的调控政策对市场短期内造成影响（5-7 月市场成交量持续走低）， 但持续性作用弱； （回顾以往政策，效果持续时间都较短） 地方政府作为中央政策的最终执行者，其执行细案迟迟无法出台，影响政 策的实际效果。 「市场背景扫描」 50.00% 44.57% 成都市主城区1-12月成交面积段分布 45.00% 40.00% 35.00% 30.00% 25.00% 18.32% 20.00% 13.10% 15.00% 9.74% 10.00% 4.46% 5.34% 5.00% 1.83% 1.44% 1.19% 0.00% 成都市主城区1月—12月成交面积段63% 集中于70-110 ㎡之间； 作为目前成都市场主流的刚性群体，受政策面影响有限，该类群体需求的持 续释放助推成都市房地产市场成交量回归正常水平； 2011年，刚需群体仍是市场主流，预计市场成交量将稳步上升。 「宏观市场结论」 在经济通货膨胀加剧，房地产市场持续火热的大背景下，2011 年，货币政策将转向稳健。对于房地产而言，2011年相关政策预 计仍然会延续2010年的调控力度； 连续性的调控政策无法对市场形成长效的影响力，不断降低了 市场对政府政策的效果预期，导致后续调控政策效果持续减弱。 成都市成交量水平已回归正常水平，并进入持续企稳阶段，在 刚性需求的支撑下，预计2011年市场仍将稳步上升。改善型居住 （大户型）需求仍将受到政策面限制。 「市场背景扫描」 2010年片区大事记 3 月：金牛区荷花池小商品市场启动搬迁。 6 月：金牛区政府透露，计划10月底完成“成都 市荷花池市场”金牛区直属部分市场的关闭和 市场内商家调迁入驻新市场工作。 10月：地铁1号线正式开通。 11月：川陕路改造接近尾声，呈现新貌。 12月：火车北站扩建规划正式对外公布。 随着城北 “北部新城”规划的不断实 现，区域活力逐渐呈现，区域热度不断提 高，预计将会