深圳后海汉森项目定位报告及物业发展方向探讨.ppt

写在前面 本次报告需要解决的几个问题 汉森后海项目产品应该做多大？ 产品定位下规划实现？ 汉森后海项目如何实现差异化的价值突破？ 思考方向: 宏观层面：宏观市场影响 中观层面：后海湾市场特征借鉴 微观层面：目标客户需求导向 —— 中观层面：后海湾市场特征借鉴 —— 微观层面：目标客户需求导向 维度1：高端客户换房需求； 维度2：高端客户居住功能需求验证。 中心区城市豪宅户型借鉴 Artdeco特色的外立面：基座部分采用特定花纹或造型处理，形成项目特色符号。 符号化立面：形成项目本身的logo和案名，作为立面必不可缺的要素。 设计案名或logo，做为立面的符号展示，形成特色要素，提升项目的专属感和品质感。 位于中关村核心区，清华东、国之文脉，结合北京的城市特征打造城市之巅低调、贵气的奢华豪宅； 针对本项目的重点参考1——北京唐宁ONE 6~30层 物业形态 180平米CEO官邸 230-360平米世家大宅 550平米“一层一宅”空中别墅 40-60平方米精装公寓 面积区间 3.8-4万/平米 销售价格 50000m2 占地 3.4 容积率 170000m2 建面 建设总用地近5万平米，是中关村核心区最后一块居住用地，紧邻清华大学东校门； 北京唐宁ONE品质用材——堪比卢浮宫的经典法国石灰石做建筑用材 石材经典“法国石灰石”用材 龙湖唐宁ONE在法国腹地买断两座矿山，采用世界石材经典“法国石灰石”作为建筑用石，是法国财政部和卢浮宫的建筑用材； 经典 Art Deco 艺术 用典雅的建筑之美与北京内敛的城市之美彼此融合，高华中不失朴真谈雅的文化真义； 北京唐宁ONE移植美国上流社会境遇的尊贵会所服务；； 都会中央、名品商业街 龙湖唐宁ONE规划有下沉式广场和精品购物廊，以步行街区的形式，打造城市中央专属的国际消费特区； 移植美国上流社会境遇的顶级会所 会所设计成一个现代主义的玻璃建筑体，地下一层设立以养源修心为主，以上流沙龙为仪制的高尚私人俱乐部，提供五星级的皇家体贴服务； 北京唐宁ONE大师级园林——全冠移植名贵草木，打造森林溪谷 日本景观设计大师户田芳树先生执笔，访遍中国名山大川，以全冠移植的精艺移植来上千种名贵花木； 流水曲径，连接不同高度的建筑，大大小小的厅堂朝着景观敞开； 景观设计中设想了家族的观念，让家族成员通过环境融合在一起； 园林设计中运用了大量的茂密的树植，保证低层单位私密性的同时消除高层建筑带来的压迫感； 北京唐宁ONE科技智能——博物馆级安防系统，智能家居系统； 四大安防系统，打造博物馆级安防体系 周边安防系统：在园区围墙设置主动红外对射探测器，配合布置于周边的电视监控摄像机； 电视监控系统：周界全面设防，全区无盲区和死角； 在线巡更系统： 门禁系统：一人一卡，通过门禁系统和对讲可视系统甑别业主； 智能家居管理系统: 运用电脑可远程操控家中的影音、照明、电动窗帘、空调等家用设备，体现未来质感的数字豪宅生活； 2梯2户，2梯3户 梯户比 133-158平米两房、176-363平米三房 产品 区位 朝阳公园旁，CBD，燕莎商务圈 资源 亚洲最大的城市公园——朝阳公园 规模 占地7万平米，建面32万平米 容积率 3.5 绿化率 50% 建筑形式 板式高层，塔楼；23-30层 园林设计 贝尔高林，罗马中庭主题园林 功能内容 高层住宅；酒店式公寓；豪华会所；精品商业 功能比例 园林占地3.8万平米；会所建面1.3万平米；商业建面1万平米；酒店式公寓建面4.3万平米 针对本项目重点参考2——北京棕榈泉国际公寓 紧邻朝阳公园、燕莎商圈，凭借突破市场水平的产品品质以及“中央公园区”的区域价值，打造尊贵形象 浅棕色外立面 外立面：名师设计，现代感的线条中融入古典元素，体现尊贵感。 顶部的设计来源于欧洲的歌德风格，现代与古典豪华尊贵融为一体 外立面采用浅棕红的豪宅流行色，窗玻璃采用单向透光材料 简洁明了的线条，透露现代气息。 棕榈泉公寓 园林：3.8万罗马中庭园林/局部下沉营造空间感/可循环人工水系 细节处的古典设计，凸显项目贵气； 下沉式广场增加园林动感，营造出的人工水系，增添园林层次感； 3.8万平方米的罗马中庭园林，南低北高，形成具有特色的下沉式广场； 棕榈泉公寓 占地面积:33592平方米 总建筑面积:118428平方米 容积率:2.8 主力户型：125-139m2三房/180-225m2四房 总户数:544 停车位:563 开发商：嘉里建设（深圳）有限公司物业 物管公司:嘉里物业管理(深圳)有限公司 市场表现：03年入市，均价1万/平米 现今二手房4-5万/平米，远远高于周边的黄埔雅苑、深业花园价格（约3万/平米） 依托福田中心区地段价值，以产品品质和人性化物管细节成就