紫薇城市广场营销策划方案.pdf

谨呈：陕西泰洲房地产开发有限公司 【紫薇城市广场】 营销策划方案 陕西安泰房地产营销策划有限公司 2012年11月20 日 写在前面 感谢发展商为我们所提供的研究与企划创作的 机会，这使我们可以尽可能好地呈现地产行业 中另一类生活意境开发的价值。 从某种意义上而言，地产项目的成功与否，在于我们发展商与企划公司之间 的默契合作，是我们对项目的理解与感动，认知与融入。 缘于感动，我们的企划与创意实践是城市开发性质的，是以经营城市的视角 线看待城市，同时也是一项市场引领与创造性工作，正因为此，它将使我们 最大可能地获取项目的核心价值，从而为营销创造先机… 本次报告内容，着力于 《紫薇城市广场》项目的住宅部分推广与销售的研究， 商业部分我司将适时的另行呈报。 让我们在脑子里百度一下 一、我是谁？我要做什么？ 二、我们思考什么？我们的核心优势在哪里？ 三、谁，为我们的高价买单？ 四、如何完成本案形象力的突破？ 五、推广节奏怎样安排？ 六、创意如何表现？ 七、如何实现项目的最终招商与销售？ 目录 一、项目研判——分析市场，自我研判 二、项目定位——把握方向，精准定位 三、项目营销——抢夺眼球，直击人群 分析市场，自我研判 彬县市场总结分析——宏观 1、地理位置： 彬县旧名邠县，位于陕甘两省交界处，咸阳市西北部，地处渭北旱塬。全 县版图形似正写的“人”字，泾河自西而东斜贯其中，将全县分为南北两 塬一道川南距咸阳120公里、西安150公里，北距甘肃平凉160公里，是连 接秦陇的咽喉要道。 2、区域人口： 全县辖13镇3社区247个行政村，总人口34万，其中农业人口28.8万，城 区人口5万左右，外来流动人口较少；总面积1202平方公里，耕地面积 60 万亩。 3、经济发展： 彬县历史悠久，是中国古代农业的发祥地之一、关中产粮基地之一。所产 彬州梨、大晋枣驰名全省，2010年顺利跨入了“陕西十强县”行列。 2011年全年实现生产总值（GDP）106.1亿元，增长23.3%，增速位居全 市第一，工业主要靠煤矿业。 4、人均收入： 2011年末彬县户籍人口35.49万人,其中农业人口21.45万人,占总人口的60.4% 。 常住人口32.47万;全县城居居民收入支配21516元，同比增长18.5%；农民人均 收入 6601元，同比增长28.9% 。 5、房产项目分布： 楼盘主要分布于公刘街两侧，最大楼盘华宇臻品、紫薇城市广场、时尚未来城 等。 6、销售状态： 彬县房产市场目前还处于坐销状态，销售未呈现动态性，属被动接客，未实现 主动抓客；置业顾问素质普遍较低，在走访时，多次询问卖点信息，要求其进 行详细解释，都不尽人意。 7、价格区间： 彬县大多数楼盘都已销售至尾盘阶段，市场价格基本为2700—3400元/平米之间， 主要还是以地段进行间隔，美嫄街价格在2700左右（最低），东大街价格在 3400元/平米（最高），公刘街价格基本在3200元/平米。 8、优惠幅度： 彬县项目按揭首付30%，大多数项目优惠基本控制在1-3个点以内，且 无其它优惠活动。 9、交房时间： 目前在售楼盘中，绝大多数楼盘交房时间集中在2014年底或者2015年。 10、房源面积区间： 在售项目中，90平米左右两室房源基本已经卖完，剩余房源以三室为主， 面积在120平米左右。 关键词：经济向好，初级阶段，溶解性弱 竞争对手分析——微观 时尚未来 1 、开发商：陕西宏英地产 2 、项目占地面积27539㎡ ，地上总建筑面积8万㎡，总体规划5栋。81.22㎡— 118.81㎡户型面积不等，共有400个车位，36%的绿化率。 3 、地址：位于公刘街东环路十字东南角，三面环路，北依公刘街，南接江塬路， 西邻东环路。 4 、周边配套设施齐全，紫薇中