长沙藏瓏湖上国际花园2012年营销策略.pptVIP

执行策略六 活动营销 青少年儿童航模比赛 举办业主和准业主子女 如东南亚风情美食节 执行策略六 地中海俱乐部的推介会——为高端人士量身定制，全球80个旅游度假村选择 活动营销——引入高端合作伙伴，为藏瓏客群提供完善生活配套选择 执行策略六 活动营销——引入高端合作伙伴，为藏瓏客群提供完善生活配套选择 黑石私募 全球排名第一的私募机构，源自华尔街，年回报率曾高达30%。 黑石推介会——讲述世界先进的投资理念 2012年6.5亿签约任务分解 战斗在湖景最美的4-10月 签约额 65000463645660683848143536507817279840993270010084967052 月份 总计 12月 11月 10月 9月 8月 7月 6月 5月 4月 3月 2月 1月 结尾： 2012年的整体营销策略的重中之重在于“老带新”、“湖景体验”、“鸡血营销”三大举措。通过湖景体验解决客户成交问题、通过“鸡血营销”解决拓客、杀客问题；相对而言，老带新反而是最不花成本同时能够达到最佳效果的方法。 谢谢聆听！ * * * * * * * * * * * * 3-3和3-4栋户型相同，为314㎡的大平层和785㎡的顶层复式 该类产品面积大，总价高（300万以上），客户面比较窄，所以销售速度较慢。 销售的房源基本为观湖视野比较好的楼层，7层以下基本看不到湖景，因此比较滞销。 数据来源：后勤 空中别墅因客户面窄遇到一定难度 大平层存货分析 典型项目· 开发商 总建面 （万㎡） 2012年推货量 北辰三角洲 北辰房地产开发有限公司 530 18 堤亚纳湾 深业置业有限公司 82 1.2 幸福考拉 长沙福兴隆房地产开发有限公司 53 1.8 水映加州 湖南青竹湖置业有限公司 40 1.9 万达广场 长沙开福万达广场投资有限公司 100 6 合计 905 35.9 6个竞争项目整体体量合计约905万㎡，预计2012年大平层（别墅、联排）产品推货量35.9万㎡。 珠江花城 万科城 北辰 海洋半岛 本案 第一湾 幸福考拉 堤亚纳湾 北辰三角洲 水映加州 万达广场 本案 区域竞争环境：项目主要大平层产品竞争对手2012年共计推货量约35.9万㎡，体量较大，项目较为激烈的高端客户争夺。 公寓竞争 普宅竞争 大平层竞争 6月 1月 2月 3月 4月 5月 7月 8月 9月 10月 11月 北辰三角洲：E5区共7栋160㎡为主力的四房五房。 堤亚纳湾：180-280联排双拼别墅，约50套。 幸福考拉：4#6#，10-19#二期洋房，101-140㎡三房为主。 水映加州：主推当期余货约70套，产品为联排和独栋，视情况适量加推。 万达公馆：余货约15套，预计明年上半年推出200来套，共215套， 预计推售时间：2012年4月-5月推出 预计推售时间：2012年4月-5月推出 预计推售时间：2012年上半年推出 联排独栋预计加推时间：2012年7月-8月推出 大平层预计推售时间：2012年4月5月推出 12月 主要大平层产品竞争推售情况：推量较大，且全年均有供应，上半年4-5月集中释放。 公寓竞争 普宅竞争 大平层竞争 产品分析：本案户型相对竞争项目，尺度开阔，面积较大，注重居住舒适度，但总价相对偏高。 北辰三角洲 堤亚纳湾 幸福考拉 水映加州 万达公馆 本案 5室3厅2卫 622.1㎡ 尺度开阔，赠送面积较大，实用率较高 尺度开阔，观景阳台设计，充分利用景观资源打造豪宅属性 户型周正，布局合理，功能区域较多 面积较小，周正实用 私密性好，功能完善。 尺度开阔， 奢装交付 3室2厅3卫236㎡ 5室3厅5卫2厨323.45㎡ 8室3厅5卫2厨 432㎡ 5室2厅4卫1厨 210㎡ 3室2厅2卫1厨 144㎡ 公寓竞争 普宅竞争 大平层竞争 大平层：280 联排双拼：280 双拼：80 大平层：350 大平层：420 联排双拼：220 区域主要大平层竞争产品单套价格从80万至400万不等，项目大平层产品面积偏大，总价最高，市场推售难度大。 公寓竞争 普宅竞争 大平层竞争 大平层竞争小结： 推货量：区域竞争环境：项目主要大平层产品竞争对手2012年共计推货量约35.9万㎡，体量较大，项目较为激烈的高端客户争夺。 产品类型：项目大平层产品是项目楼王产品，面积较大，价格最高。 价格：区域主要大平层竞争产品单套价格从80万至400万不等，项目大平层产品面积偏大，总价最高，市场推售难度大。 公寓竞争 普宅竞争 大平层竞争 总结： 1、3-4月成为普宅销售机会点。 2、公寓产品、大平层产品仅凭产品优势难以获得市场的青睐！其中大平层成为年度目标完成的难点、重点