2011苏州恒达广场·金街银座营销方案.ppt

大交通格局，多元立体路网 吴江与苏州连接干道 项目周边道路 轻轨4号线走向 苏震桃高速公路、沪苏浙高速公路、227省道（张家港－杭州）和南北快速干线纵贯吴江全境。本项目紧邻227省道，在20分钟车程内，其南向可致平望与盛泽两镇，往北可到苏州。 市域轨道交通系统由苏嘉城际轨道交通、苏沪城际轨道交通和苏州轨道交通4号线构成。鲈乡路、中山路向北可直指老城区腹地，向南进入新城核心居住区，鲈乡路北向经由江陵西路连接友新路将影响力覆盖到南苏州——越溪副中心两条南北向干道可将项目影响力扩散到吴江整个城区范围；东西向人民路、学院路可快速切入运东片区。 地铁上盖，掌控同城时代财富脉搏 八大商圈·5大交通 活力岛 观前街 南门 越溪 老城区 新城 沪宁高铁 汽车北站 平江新城 地铁4号线大苏州南北大动脉，衔接活力岛商圈、平江新城商圈、火车站商圈、观前商圈、南门商圈、南苏州商圈、吴江老城商圈、恒达广场商圈等八大商圈，联通火车站、苏州汽车北站、沪宁高铁、吴江汽车站、苏嘉城际五大交通枢纽。 6W+H Whom以后谁在这里消费 终端消费客群 投资客群 商业价值 投资价值 长三角体验式国际精品特区 商业定位 □投资客群 认可定位，看好市场潜力，洞察投资价值的客群。 □终端消费客群 周边居住群，满足基本生活所需； 吴江本地人群，满足购物、休闲、娱乐、饮食等中高端生活需求； 金街银座 360万主流消费群，缔造30亿财富盛宴 恒达广场所处中央居住区，约1000万方的中高端楼盘集聚区，20万中高端核心消费人流。鲈乡路、中山路南向经云龙西路与230省道、227省道、吴江南北快速干线和常台高速连接，可承接周边乡镇等区外25万消费人流；地铁带来源源不断消费人流240万；外来人口、旅游、商务等随机人流38万，合计约360万消费人群，为项目商业带来鼎沸人群保障。 备注：地铁每年导入人流837万，其中消费人流预计240万 6W+H How much 1F价格＝1-3F价格合计×定价系数 ＝60,000元/㎡×0.5 ＝30,000元/㎡ 注：考虑到一楼临街面较大，商业价值高，建议一楼价格修正为32000元/㎡ 2F价格＝1-3F价格合计×定价系数 ＝60,000元/㎡×0.3 ＝18,000元/㎡ 注：考虑到2F的商业价值，为合理控制2、3F的差价，2F价格修正为16,000元/㎡ 3F价格＝1-3F价格合计×定价系数 ＝60,000元/㎡×0.2 ＝12,000元/㎡ 4F价格＝3F价格-（2F价格-3F价格） ＝12,000元/㎡-（16,000-12,000）元/㎡ ＝8,000元/㎡ 注：考虑到周边住宅的价格，以及商铺面积较小，4F价格修正为10,000元/㎡ 面积区间分析： 1、铺位主力面积为20-60㎡，占到了92.48%； 2、40㎡以下的铺位主要集中在1F，便于控制总价，拉高单价，实现价值最大化。 3、1F外铺59.57%为40㎡以下小铺，有利于控制总价，促进销售。 注：所有面积为建筑面积，得房率为58.91%。 1F主力铺位总价区间（30-50㎡） 30㎡铺位＝30㎡× 32,000元/㎡ ＝ 960,000元 50㎡铺位＝ 50㎡× 32,000元/㎡ ＝1,600,000元 2F主力铺位总价区间（30-60㎡） 30㎡铺位＝30㎡×16,000元/㎡ ＝480,000元 60㎡铺位＝60㎡×16,000元/㎡ ＝960,000元 3F主力铺位总价区间（30-60㎡） 30㎡铺位＝30㎡×12,000元/㎡ ＝360,000元 60㎡铺位＝60㎡×12,000元/㎡ ＝720,000元 4F主力铺位总价区间（30-60㎡） 30㎡铺位＝30㎡×10,000元/㎡ ＝300,000元 60㎡铺位＝60㎡×10,000元/㎡ ＝600,000元 6W+H Who谁开发、谁经营、谁管理、谁设计，谁入驻！ 载誉上市，十年礼献 模式 业态 经营 90%商业自持；统一规划、统一推广、统一招商、统一运营、统一管理 规划设计 力邀“城市综合体专家”美誉的中国建筑设计研究院加盟，量身打造 一座恒达广场·一个城市中心 6W+H What prom