天启开启2011年03月舟山宁兴东港海天国际广场营销策略.ppt

项目经理 销售团队12人 策划团队2人 创作团队4人 负责人--专案 置业顾问 策划 沟通 合作 沟通 合作 负责人--主策 负责人--创作总监 设计 文案 全案营销服务团队共配18人： 销售团队12名 策划团队2人 创作4人 项目总监 薛鹏程 于峰军 范志明 俞五丰 吴铁 THE END 第三阶段：写字楼销售期 此阶段主要树立写字楼形象，实现写字楼的快速销售； 写字楼面积90-200㎡左右，属于中下偏小，适合创业型、智力型公司办公，满足中小型公司发展期使用； 本案写字楼在硬件配套上并无明显优势，但紧邻区政府，交通便利不拥堵，周边环境好，具有使用成本领先优势。 推广计划——写字楼篇 户外 主题： 区府旁，领袖级office 投放区域： 东港周边 推广计划——写字楼篇 本阶段活动炒作——海商风云 东港新城创业成功商人评选活动 媒体配合：报纸、广播、网络立体传播 报纸广告： 主标1、 从这里开始，征服世界！ 主标2、 顶尖配置，商务中心 主标3、 关于写字楼，眼光高人一筹才好！ 主标4、 关于企业发展，紧跟政府才好！ 主标5、 关于价值共赢，响应政策才好！ 推广计划——写字楼篇 第四阶段：商业销售期 本阶段主要任务是炒热商业，带动商铺销售； 作为一个有酒店支撑的项目，商业街的定位毫无疑问也不能低档； 周边有欧尚商圈支撑，另外东临区政府，周边小区众多，而业主收入水平及片区消费群体完全有能力承载项目的商业体量； 所以本案的商业部分，在精品主力店集中式商业方面拥有极大拓展空间。 推广计划——商业篇 户外 主题： 国际潮流，精品旗舰 投放区域： 东港周边 推广计划——商业篇 报广文案 主标1、 海天国际广场钱潮来袭！ 主标2、 海天国际广场，向世界精品品牌进军！ 主标3、 富人层已圈定，谁来圈钱？ 推广计划——商业篇 市场篇 营销篇 销售篇 ——目录—— 价格建议 销售进度 回款计划 价格建议——写字楼 价格建议——写字楼 综合考量： 写字楼体量较大； 东西朝向； 非城市写字楼核心板块 价值适当予以低估 写字楼售价建议10330.96元/㎡，修正价10500元/㎡ 价格建议——公寓 价格建议——公寓 综合考量： 参考价格为白坯价格，本案所得结果为白坯价格； 建议精装修标准报价2000元/㎡（实际1000元/㎡； 自身缺乏星级酒店配套是制约项目价值的最大因素 公寓售价建议13990.72 元/㎡，修正价14000元/㎡ 精装修标准2000元/㎡，实际售价16000元/㎡ 价格建议——商业 参考条件： 价值V=年净租金÷资本化率×（1－1/（1+资本化率）土地使用年限次方） 本案周边租金主要参照汇景东方1.3元/㎡/天，投资回报率按照4%计算 商业当前销售价格约估为：9392元/㎡（建议后期拍卖销售，冲高价格） 4% 10000元/㎡ 1.3元/㎡/天 社区底商 汇景东方 朱家尖 6% 21498元/㎡ 4元/㎡/天 社区底商 恒大晶筑城 临城 5% 21000元/㎡ 3元/㎡/天 步行街 香榭街 6% 21000元/㎡ 3.5元/㎡/天 社区底商 碧海莲园 东港 投资回报率 售价 租金 形式 项目 片区 市场篇 营销篇 销售篇 ——目录—— 价格建议 销售进度 回款计划 类别 套数 百分比 面积/㎡ 百分比 公寓 423 75.5% 17917 41% 办公 94 16.8% 15120 34.6% 商铺 43 7.7% 10656 24.4% 总建面 * * 43693 100% 总套数 560 100% * * 销售总体经济指标 销售排期思考 根据舟山市场销售旺季的季节性特征及不同业态的销售态势，根据充分市场调研和项目研究后，我司建议： 2011年7月初，推售公寓，423套，17917平米 把握旅游旺季，借势强大的人流，快速回现，打响项目知名度 2011年10月初，推售办公，94套，15120平米 在项目品牌已建立的前提下，借势公寓的强势销售，顺带推出办公 2012年4月初，推售商业，43套，10656平米 在项目无财务压力且项目人气已经聚集的前提下，充分创造利润空间 市场篇 营销篇 销售篇 ——目录—— 价格建议 销售进度 回款计划 销售回款总计 综合数据统计 类别 套数 面积/㎡ 均价/元 销售额/亿 总建面 * 43693 * * 总套数 560 * * * 公寓 423 17917