小园菜市项目营销思路提报稿.ppt

保利·小园菜市项目 营销思路提报稿 产品规划策略组合 景观一体化设计 / 架空设计 / 户型解决方案 4.1.1景观一体化设计 由于项目用地的先天劣势原因，造成可用地面积少和绿化率偏低，为了趋利避害，增加和 营造项目的亮点和氛围，建议在景观设计上要多下些功夫； 由于本案地块规模较小，不宜采用大气的景观和建筑小品，所以，精细化景观和建筑是项 目的主要出路，在此处，对精细化景观做全面诠释； 中心绿地 绿色丰富的自然湖景型中心公园，以住宅内的绿地中心的网络化，与湖景绿地相结合。 中心公园 洗练的绿色半自然绿地构成中心绿地，达到视觉、空间的连续。 入口公园 作为社区正面的景观，创造品质对外形象，烘托居住氛围。 街区（穿越社区的外部道路） 通过道路包装及细节设置，营造现代街区感。 交流庭院 住宅的楼中间绿地形成了亲近的生活型的交流庭院，构成由环状道路内的楼群，道路外的 住宅群，楼层群落，不同性格的交流庭院，将南北两栋围合起来的空间作为庭院的基本单 位，作为整体庭院的构成元素，来达到整体庭院的景观、建筑、人一体化。 利用组团围合，设计景观走廊，成为住户休闲及观赏围合大景观的休闲步道，营造局部最 大化园林景观面积。 4.1.2架空设计 由于整个社区被道路分割的支离破碎，实际可利用的有效用地较小，随之而来的问题就是 绿化率偏低，为满足规划的要求，同时保证项目能与周边的楼盘有所区别和增加项目自身 亮点，建议住宅适当增加一些的变化，建议增加底层架空。 这样满足了消费者的不同需要的同时，也丰富了小区的整体布局。建筑一层架空，部分高 层底层架空到5米左右，可设置成绿化、休闲、娱乐空间，达到“上层生活，下层娱乐” 的新空间布局，形成大规模的配套格局,创造项目的比较优势。 4.1.3户型解决方案 方案一：根据市场需求制定 根据相关数据测算，C地块安置区回迁户数 约360户，按照平均每户90平米计算，共 需建筑面积约3.24万平米，通过对图纸上C 地块北侧的3栋建筑估算，基本满足回迁需 要。 回迁安置的面积约占C地块地上总建筑的 34.7%，根据甲方要求，剩余65.1%不考 虑60/90政策的要求，剩余房源全部按照 市场需求假设。 户型示意：两梯三户户型示意 方案2（考虑60/90政策影响） 根据相关数据测算，C地块安置区回迁户数约360户，按照平均每户90平米计算，共需建 筑面积约3.24万平米，通过对图纸上C地块北侧的3栋建筑估算，基本满足回迁需要。但 是，回迁安置的面积约占C地块地上总建筑的34.7%，根据规划政策要求，还有约25.3% 的空缺。 我司建议将这部分25.3%面积安置在C地块的其他区域，并且户型是两房的拼接户型，两 房拼接产品作为低比例、高风险、尝试性产品，样既能满足60/90政策的要求，而且在户 型拼接后，无论从面积段还是从户型的易用性上均能达到市场的需求。 剩余的40%房型均以一梯两户、两梯两户、两梯三户为主，房型更多地考虑多元化、丰 富性，提升居住者的居住品质。同时在60%的90㎡小户型中，为了能使房型在产品线更 加丰富，建议适量的采用一些拼接户型。 4.2.1空中花园 规避景观规划空间上的不足，在有限的空间，增加绿化面积，形成独特景观； 营造出舒适、品质的生活氛围. 4.2.2“偷”面积 利用设计规范上的不足，“偷”面积。所谓“偷”面积这个概念上也只是发展商通过精心 设计“送”一部分不计算建筑面积的使用面积给业主，从而更好的进行房产销售，实现双 赢。简单来分，所谓“偷”面积的手法分为“开放式”和“闭合式”两种。 开放式主要是指对室内外过渡空间的放大处理， 包括阳台、露台、入户花园、屋顶花园 及局部露天的地下室等；闭合式设计则主要针对纯粹室内空间的处理， 以凸窗和层高为 主要突破口。 两者最大的取舍依据来自于周边环境和物业的价值取向。 建议本项目采取以开放报规、闭合交房的处理方式，增加私属空间的价值。 4.2.3精装 精装房时代的到来曾经被认为是房地产市场成熟的重要标志，尤其是在生活和工作节奏越 来越快的现代化大都市； 住宅产业化的发展大趋势决定了作为非完整商品的毛坯房终将被取代，精装修房因具有的 省事、省钱、优质、利于管理和便于按揭等优势而胜出。 建议，根据项目特征贴切地制定出符合项目自身定位的装修标准，从而能够迅速地提升项 目的影响力和价值，为开发商带来更大的利润空间。 9A精装的理念 顶级名牌荟萃：全面整合世界级知名品牌的技术优势，与西门子、太古漆油、TOTO、多乐士、奥铂、松下等几十家国际品牌，签订协议，组成战略联盟。 行业领先设计：世界级大师团队打造，对从全球各地精心挑选出来的名贵装饰材料，运用美学思想进行艺术处理。 超豪华材料：易居认为，精装品质是一种身