安徽安庆枞阳市场调研暨滨江现代城项目.ppt

项目形象定位 ————契合地块资源属性 ——————主打中高层管理人员、公务员 滨江现代城?一座新城的荣耀 ————彰显区位优势，拔高形象 ————突出产品，符合客户消费属性 ————主打现代城、新城概念，以其为卖点 项目定价 定价策略 综合项目品质和区域景观资源优势，我司在定价方面主张：“平价入市，稳步提升，区别对待”的定价策略。以等同于区域市场的价格快速销售，短期内聚集市场人气使之形成口碑，通过市场口碑来实现稳步提价；对待不同楼栋、户型、朝向的产品，在定价上综合考虑，区别对待，使之形成一房一价，以此达到产品的均好销售。 定价方法 当前房地产采用的定价方法主要有三大类“市场比较法、成本利润法和经验法”。三类方法中较为科学且常使用的方法为市场类比法；在区域内无参考项目或项目自身为高端物业时，常使用成本利润法和经验法。为使项目定价更为科学合理，我司创新提出：“市场比较+经验”的复合权重法。 项目定价 产品价差 为达到好房源卖好价格、反应产品间的差异性、使项目达到好房源与差房源均好销售的目的，必须通过价差的手段制定一房一价表。 层差：高层以较高楼层的价格高 座向差：在高层的设计中一般东西二端的户型通透，中间套型虽朝南面宽但南北 不通透，因此定价时东向价最高，西向次之，中间最低（靠近马路或有污染源除外） 户型差：小户型因购买门槛较低，客群范围较广，在定价时小户型比大户型单价略高 景观差：离社区中心景观距离的越近价格越高，景观面越宽价格越高 项目定价 销售价格 根据项目进度，预计项目达到预售条件在2014年8月，综合枞阳市场情况以及项目自身定位，建议项目销售价格区间：3600 — 4000元/平米 先期：3600元/平方米入市 价格调整：通过价格的数次跳跃，实现更高售价。 期内价格调整1-2次，每期售价提价150元-250元/平米 最终使项目售价拔高至4000元/平米 前期 中期 后期 售价 售价 第五部分 项目产品规划建议 1、内部景观 2、智能化系统 3、赠送空间 4、物业服务 5、售楼部包装 6、样板房与景观区 1、内部景观 创作园林，只为还原自然 小区中心位置，一般因周围建筑遮挡，使外部景观有所欠缺，只能用内部景观来弥补。 园林的风格与社区的风格相吻合，浪漫温馨。 考虑季节变化对园林风格的影响，保证随着季节的变化园林出现不同的亮点 植被建议常青树与多种季节的花树结合，如海棠花、梅花、桃花、桂花、荷花等 在社区主干道两侧摆设各种艺术类雕塑，以凸显社区的格调和品位 景观建议 园林风格： 园林风格要与整个社区风格相吻合，建议本项目采用新古典园林风格。园林设计要求现代、典雅、大气，强调造型、水系、角度空间、坡度的完美结合。 景观建议 小区入口： 小区大门是体现小区档次的重点部位之一，是对外的窗口，是品质和形象的重要特征，建议入户大门的景观以项目LOGO为主题的雕塑或山石，周围以地面绿化衬托。 景观建议 水系及小品： 社区小品的点缀，应与整体风格相统一，体现小而精致； 水系的配置，是一处高档社区重要标准，建议以小品型水系为主，有助提升项目档次，如小型旱喷、条形水池等。 小品细节 高尚社区更多靠细节来体现，让每个小品都是一道景观，一座艺术品。 景观建议 配套及景观： 社区配套以实用性、精致性为原则，增加配套型景观的设置，如健身设施、休闲设施等。 可参与景观 强化景观内涵的参与度，增加休闲与游憩空间 国内经典案例鉴赏 ——深圳星河国际 星河国际区位及规划 国内经典案例鉴赏 ——深圳星河国际 身份感标识——大型雕塑、个性化门牌 景观造价建议 景观造价标准 档次 造价（元/m2） 小品 材料 植物 灌木地草坪比例 高档 社区 1000-1200 雕塑+水景 90%花岗岩 10%板岩 5大乔木 15中乔木 70%灌木 30%草皮　 中档 社区 700 雕塑+水景 60%花岗岩 40%板岩 3大乔木 10中乔木 60%灌木 40%草皮 中低 档社区 400 雕塑+水景 30%花岗岩 40%板岩 30%砖 2大乔木 8中乔木　 40%灌木 60%草皮　 主要营造部分：小品、大小水景、雕塑 花架等 景观造价建议：项目示范区景观造价建议1000元/平米左右，项目后期整体景观投入建议700-900元/平米之间。 2、智能化系统 巅峰名宅，集萃精品资源 为使社区的硬件环境与高端定位相匹配，建议： 立面建议使用真石漆、高档外