安徽高速地产苏州盛泽湖项目前期定位报告.ppt

打造长三角地区独具特色的高端环岛滨水社区 不论是徽派建筑或苏派建筑、黄梅戏或昆曲、徽州四雕或香山帮技艺，同样传承中国千年文化精粹，为世界所瞩目。 徽派文化与苏派文化，在根源上更为相近。更易被市场所接受。 不论是品牌形象还是项目形象，“文化”牌更易出招！ 安徽高速地产在苏州，代表的不仅是一个地产企业，更应该是徽派文化 的传承者，代表现代的徽商形象。这样才具有特色的品牌形象。 品牌形象定位：文化地产传播者 品牌标识具有浓郁的徽派文化特征。 所有项目现场包装均带有徽派文化与本地文化展示区。 项目细分产品线，中式、欧式，不同产品线均表现纯正的文化底蕴。 湖滨垂钓 水幕电影 人工沙滩 湖滨休闲区：建议在沿湖区，修建人工沙滩，湖滨休闲廊亭。提供业主观湖景、水幕电影、垂钓、品咖啡的场所。并为高端客户提供直升机停机坪服务。 配套设施的建议 直升机停机坪 游 艇 码 头 业主专属游艇码头 利用项目临湖优势，建议项目在湖畔设立项目专属游艇，体现高端项目特性，为业主提供高尚休闲水上娱乐场所。 建议项目与知名俱乐部如太湖水星俱乐部进行联合，形成品牌的捆绑，实现价值提升。 成立业主专属VIP游艇俱乐部 会 所 建 议 在会所的设置方面，我们建议根据不同层次客群设置对应会所，其中主要针对别墅客群的主会所设置在B地块中部，次会所设置在B地块西侧。 此外考虑到A地块内楼面价过高，不建议在A地块单独设置会所。 主会所 次会所 B A 外包为主，结合自营 经营场所对外开放，部分采用办卡的形式设置门槛 外包为主，结合自营，基本对内经营即可满足盈利需求 酒店由专业公司独立经营，会所运营依托酒店 年费作为进入性门槛，同时享受部分免费项目 重点项目为主要盈利点 定期举办特色活动，阶段性增加消费频次 盈利模式 成都金林半岛 适应性强，一般豪宅均可采用，体现档次的同时，降低运营的风险 半封闭式运营 与物管完全独立分开经营管理 以集中满足核心群体需求为主的小型高档社区会所 小而精的半封闭经营模式 深圳海月花园 香港阳明山庄 社区规模大，自有常住人口多，客户基数大，基本对内经营即可满足盈利需求 半封闭式运营 部分成本摊入物管费用，大部分以收费形式经营 大型高档社区会所 大而专的封闭经营模式 广州珠江帝景 项目所在地适于休闲度假或商务中心区，有酒店需求； 企业集团有实力和能力运作 完全酒店式经营，对管理方提出较高要求 大型酒店式豪华会所，提供国际化商务、餐饮、住宿、康体全线尊贵服务 酒店式的开放经营模式 北京棕榈泉国际公寓 城市圈层文化成熟，甚至有独立俱乐部形式出现，上流社会有聚集活动的倾向 具有特殊资源的项目，如高尔夫等 俱乐部式经营 独立核算，经营成本不摊入物管费用 集餐饮与健身为一体的高级私人俱乐部 大而精的俱乐部模式 案例 适应性条件 运营方式 档次定位 会所模式 常见的几种高端会所经营模式 下沉式庭院采光 高窗采光 在会所经营模式中，由于项目周边的城市圈层文化不是非常成熟，以及社区客户的特点，我司建议会所采用小而精的半封闭经营模式。 在功能上，在满足一些基本运动需求外，以服务女性和儿童为主，可引进高档SPA或美容院等特色项目做为会所主营项目，带动其他常规项目，如咖啡馆、健身房、温水游泳池。 “one by one”的英国管家式服务 现实生活中高品质住宅的重要标准之一,就是英国管家式物业服务。英式管家服务超越业主想象，拥有丰富的生活经验和超高的个人素养，管家不仅熟知各种礼仪、佳肴名菜、家私维护、健康养生等多方面的知识。 ↘ 第一章：项目开发推案策略 ↘ 第二章：项目营销推广策略 第三篇：营销推广 项目开发策略及推案策略的选择 第一章 项目开发策略 利润最大化和品牌最优化 优势产品启动市场，体量最多产品创造利润 依据对于项目高端形象的定位以及开发的基本原则，对于陌生区域的产品开发中，需要首先展示项目优势产品，以提升整体项目形象，借此达到炒作区域价值的基础； 另外以体量较多的产品来创造项目利润，最终完成利润最大化和品牌最优化的目的。 【项目开发原则】 容积率0.8，产品类型为独栋+类独栋+联排+高层公寓 根据地块优劣分析、项目利润指标和开发进度分析，建议地块分三期开发。 项目入市以独栋产品带动形象，联排别墅回笼资金。 其中独栋11960平米，联排96640平米 三期为项目最后一期，以项目利润为主，以地段最好的独栋产品、类独栋及联排产品为主。其中独栋25740平米，联排19360平米，类独栋35100平米。 项目形象经过一期的推广已逐步成 熟，建议以高层入市，共计90600平 米。 一期 二期 三期 三期 三期 R=0.8 独栋11960 联排42720 类独栋35100 联排19360 独栋5000 高层90600 联排53920 独