安丘市大汶河南岸地块项目定位.ppt

瑾呈： 潍坊戈雷祥安房地产开发有限公司 ;项目界定;目标的理解 1.创造安丘市高层项目价值标杆； 2.超越区域均价，实现利润最大化;项目研究思路;实现中心城区内的互通，中心城区到达昌邑市、昌乐县、安丘市行政中心;四所县级城市中，昌乐、昌邑、安丘基本持平，寿光表现强劲，经济发达及城市化水平远远领先其他三地。;1、市北区 定位——行政办公、教育科研、工业园区为主要发展定位，沿大汶河区域南岸定位生态度假区域，东部靠近青云山区域定位旅游度假休闲区。 ;2、市南区 定位：老城中心区域，以综合商贸发展为基础，实现城市大幅改造，提升城市功能，深化城市经济发展，发展商贸、金融、商务办公、居住为主。 ;规划用地位于安丘市区北侧，滨临大汶河，总用地面积约12.54公顷。东侧为为规划永安路，承担该区域主要交通的功能，将是本区域主要人流方向，并且实现新老城区连接。北侧为大沽河，坝顶路及沿河景观带，景观环境良好。场地现状为多层住宅及空地，无需保留的珍贵植物。;宗地区域为安丘城市发展重点打造的沿河生态景观带，市民认知度较高，但项目周边生活配套资源相对匮乏，距离城市中心区域约2公里，宗地周边城市化进程较慢。;项目宗地使命;;项目界定;？;C:矛盾和冲突（Complication） ——R1与R2之间存在着的矛盾或冲突;Q：提出问题 （question） ——要实现从R1到R2必须要回答的核心问题;项目界定;房地产市场内部格局分析 目标客群分析;安丘房地产分为五大板块，各板块吸引力特点相对鲜明;针对安丘市场客户情况，我公司派出专门的调查团队5人，通过4天的客户需求层面定向调研，共走访县城、景芝镇、关王镇、白芬子镇、凌河镇五大主要区域，实施定向调查180份问卷，其中有效问卷176份，符合市调误差范围，所调查数据具有比较大的参考价值。;被访者性别构成;对该区域要建设房子的知情情况调查;被访者置业的目的调查;被访者置业关注的物业形态;通过置业需要的产品形式的调研，安丘目前对于高层居住的确存在一定的抗性；对于户型结构方面，90-130平米产品是市场关注的主流产品；对车位的需求如此之高也充分证明了安丘购房者买房的成熟度和置业需求。;典型目标客层访谈——验证普查结果，挖掘典型目标客户深层次需求;典型目标客层访谈——验证普查结果，挖掘典型目标客户深层次需求;典型目标客层访谈——验证普查结果，挖掘典型目标客户深层次需求;典型目标客层访谈——验证普查结果，挖掘典型目标客户深层次需求;通过调研情况的总结和研判，可以明确本案的客户群体情况。;安丘本地地缘性客户是本项目的目标客户，中低端目标客层不会是本项目的核心客户;典型目标客层共性需求总结——地段很重要，产品亦很重要，两者结合才能成为换房核心动力;客户圈层——我们锁定核心客户和重要客户;目标客户特征;项目界定;;;在售项目一览表——售价调研;;市场总结 1、分布特征：安丘市场市南项目总数为市北项目的三倍左右，市北环境优越但人气较低，市南配套齐全老城区环境嘈杂但人气较旺。 2、规模分析：安丘市目前在售楼盘约20个，规模多在10万以下，规模大盘在市场内为数不多。 3、价格分析：安丘市价格市南市北相差500元/㎡，差距在缩小。 4、面积分析：市场主力面积为90-130㎡，高端项目多为160-230㎡。88-110㎡小三室房源比较明显，由此看出安丘人在户型方面比较注重功能房间数量，对舒适要求相对较低。 5、产品分析：整个市场特产产品较少，处于房产发展的初级阶段，多数产品中规中矩。 6、消化量分析：市场上楼盘消化两极化态势明显，一类处于尾盘阶段，一类处于刚推出或未推出阶段，市场反应均较好。但在缺少在市场上引发火爆热销的楼盘。 7、营销分析：安丘市整体营销水平处于中低阶段，从营销策略和形象推广层面缺少深入人心的项目。 8、缺乏敏感：面对日益严峻的市场环境，多数楼盘仍然没有应对措施出台。;项目界定;需求与供给的差异化分析;内修基础-认识自已;SWOT分析;劣势 1、规模较大，前期启动期难度大，目前市场情况下更加危险。 2、周边生活配套不够完善，目前来看仅有学校和车站，为将来生活带来诸多不便。 3、客户购房心理不成熟，潜力和发展意识比较薄弱，对目前处于不成熟生活圈的项目现状来说面临着一场引导观念的挑战。 4、居住氛围断裂，本案正处于断裂带中心。 ;威胁 1、目前市场情况下，降价呼声不绝于耳。即便客户有购房需要，但是市场风声的影响将会进一步引发客户的观望情绪。 2、安丘市场放量沿汶河区域未来2年内将成为主要供应区域，同时中心城区也会有很大的分流。 3、项目本身大盘身份，为资金要求非常苛刻，每一步需要走的比以往更加谨慎。很有一着不慎满盘皆输。 4、客群是生存的基础，市场造成的持币观望将持续一段时间，许多开发企业生死一线间。;