思源经纪保利地产天津武清项目第一阶段策划报告第一部分.ppt

保利武清项目第一阶段报告 2008年1月 项目定位思考前提 项目定位思考思路 项目本体分析 报告目录 项目本体分析 我们在那里？ 地块内部现况 地块外部现况 地块周边教育配套 项目本体分析 开发环境分析思路 天津经济持续高速发展，GDP快速增长，为房地产业提供了坚实的发展基础 从城市规划角度看—— 武清区位优越，扼守天津发展主轴线 从产业角度来看——京津产业结构调整势在必行，作为天津最早的开发区之一，武清将进一步分担城市的第二产业功能 京津“双核”中心的打造是环渤海能否成为中国经济第三极的关键因素之一 1.以京津双核为主轴，以唐保为两翼，根据需要与可能，疏解大城市功能，调整产业布局，发展中等城市，增加城市密度，构建大北京地区组合城市。 2.实现大北京地区的土地整体利用，综合平衡与总体管理。明确划定保护地区或限制发展地区，进行区域生态环境建设和流域综合治理，保护缺水地带的农田和林地，发展生态绿地，改善地表覆盖状态。 3.京津两大枢纽进行分工与协作，实现区域交通运输网从“单中心放射式”向“双中心网络式”的转变。 宏观环境小结 通过我们对项目所处宏观环境的分析，我们可以看出 武清区GDP水平稳步爬升，京津的整体促进功不可没 从人口角度看—— 人口不断的增长极大的带动了未来对于居住的需求增长 区域二、三产业人口将为区域商品房发展提供了持续发展的客源 多条高速公路经过武清连通北京、廊坊和天津 京津城际使武清更便捷地承接北京和天津产业转移和扩散，更好地在疏解大都市部分功能（比如居住功能、休闲功能等）的过程中获得发展 北京到天津城际轨道, 全线总长115公里 京津城际轨道交通时速为300公里。 京津城际轨道交通将设5座车站。分别是北京南站、亦庄站、永乐站、武清站、天津站。 全线费用：58元（北京至杨村40元） 全线时间：30分钟 开通时间：2008年8月 围绕城际列车武清站区域，将进行一系列的开发建设。车站周边地区场所重塑，树立武清新地标，打造武清新名片，展示武清特色的城市发展图景。规划面积1800亩，定位为：商业、居住、特色产业，建有城铁商业中心、生态居住区等多个项目。 前进道两侧开发建设 从城区居住板块格局看——本案处于未来宜居生活区的核心部分，住宅发展潜力巨大 武清区第一产业比重呈减少趋势，第二产业的主导地位逐年凸显，第三产业近几年占据相当规模，预计将会继续增加 相关资料表明，京津分工逐步实现——北京重点放在第三产业的发展上 ，天津将逐步承接其第二产业。 随着天津经济地位的提升，必然引起市区地价提升和交通拥挤，根据大都市发展的一般规律，中心城区的居民和制造型产业外迁是必然趋势 。 从京津一体化发展角度看——京津塘发展轴将成为京津冀产业合作的着力点，武清将主动承担区域内的产业、生活等功能 从北京的中关村到天津滨海新区，中间由京津塘高速公路连接，周围分布着数量众多的高新技术开发园区和汽车产业基地，京津塘在区位上具有成为京津冀区域产业合作发展轴的优势。京津塘发展轴的发展建设已经开始得到高度关注和重视。 京津塘发展轴北起中关村科技园区向南经北京经济技术开发区、廊坊经济技术开发区、天津武清开发区、天津北辰科技园区、塘沽海洋高新技术开发区直到天津经济技术开发区。 资料来源：吴良镛教授主持的建设部科技研究项目京津冀北城乡空间发展规划研究 核心城市“有机疏散”与区域范围的“重新集中”相结合，实施双核心多中心都市圈战略 宏观环境分析 天津城市发展分析 宏观环境分析小结 1 随着京津区域一体化发展的大趋势，武清将会承担更多的区域功能，必将进一步拉动其经济水平的提升，同时也将为房地产市场制造更为稳定及丰富的发展环境。 在天津整体规划中，武清是作为天津未来发展轴心的重要组成部分，在全市整体经济水平的不断发展的前提下，其对天津的影响将不断增加,而本案也将站在更高的起点 京津整体发展的前提下，其产业布局也将进一步整合，武清将会更多承担天津的第二产业功能，而产业的增加势必带来大量的产业及产业相关人群，这也为本案提供了大量的潜在人群。 2 3 宏观环境分析 区域环境分析 开发环境小结 区域环境分析 武清区概况 武清区域环境分析 区域环境分析小结 区 位 城区距北京71km 天津25km 首都机场90km 天津港71km 基本情况 区域面积 1574km2 乡镇街 29个 村 741个 人口 82万 武 清 概 况 武清区位于天津市西北部，距天津市区25公里，距北京市区71公里。到天津新港71