潍坊项目竞标方案市场篇.ppt

PART 3 项目环境演绎/鲁台会展板块——台湾城 鲁台会展中心是齐鲁台湾城的重要组成部分之一，包括展览中心和会议中心两部分，总建筑面积11.9万平方米，总投资11.6亿元。 会展中心工程位于长松路以东，清平路以西，玉清街以南，卧龙西街以北，占地面积336亩。 鲁台会展自成板块，但是目前仅得到政府方面资料，缺乏足够概念核心，区域自身引擎不足。 会展中心 PART 3 项目环境演绎/小结 项目缺陷： 远——品牌开发商（代表性：中建、恒大等）先后入驻潍坊东南方向，随之而起的是周围新兴楼盘的密集开发，城市发展重心已然转移至东南面，对我项目多少形成竞争威胁。 近——我项目处于内需板块断层区（西部物流园区与潍坊经济开发区），虽然有近处鲁台展会做引擎支撑，但目前露台展会缺乏足够概念核心，区域自身引擎内动力不足。 PART 3 宗/小结 ② 项目阻力：经济溢价能力差，收益能力不高，且多数只能依托自身内动力来去化。 又，参考近几年市场供需比来看，供远远大于需，供需关系严重失衡。 且据调研，鲁发名城为区域内100万方体量大盘，年去化约10万方。 因此，预计同为百万方盘的我项目，未来去化之路漫漫。 潍坊市潍城区去年已成交部分地块信息—— 占地：17959㎡ 容积率：1.0-1.5 土地单价：1287元/㎡ 楼面地价：858元/㎡ 占地：22101㎡ 容积率：≤3.1 土地单价：939元/㎡ 楼面地价：302.9元/㎡ 竞得方：潍坊祥甲置业有限公司 占地：90311㎡ 容积率：≤2.5 土地单价：1725.04元/㎡ 楼面地价：690元/㎡ 竞得方：潍坊恒和置业有限公司 占地：8080㎡ 容积率：≤1.6 土地单价：795元/㎡ 楼面地价：496.88元/㎡ 竞得方：潍坊众邦置业有限公司 占地：81859㎡ 容积率：≤2.2 土地单价：727元/㎡ 楼面地价：330.45元/㎡ 竞得方：山东浙商置业有限公司 项目：上城国际 占地：28174㎡ 容积率：≤4.15 土地单价：943元/㎡ 楼面地价：227.23元/㎡ 竞得方：潍坊翔凯置业有限公司 占地：52517㎡ 容积率：≤2.9 土地单价：930元/㎡ 楼面地价：320.69元/㎡ 竞得方：潍坊金通置业有限公司 占地：29288㎡ 容积率：≤4.22 土地单价：935元/㎡ 楼面地价：221.56元/㎡ 竞得方：潍坊翔凯置业有限公司 本案地块 土地单价多在1000元/㎡边缘， 因此我项目的土地价格没有拉开价差，并没有形成较大价格优势 PART 3 宗地细节概述/小结 PART 3 宗地细节概述/项目四至 项目动力： 是阻力亦是动力。 ——尽管土地出让价在区域内没有形成太大竞技优势，但由于地块周边没有与我项目体量匹敌的竞品，使得本案足以成为区域范围内的“地头蛇”引领风骚。 ——同时，不高的土地出让价能够将市场泡沫压制最低，具有高强的抗市场风险能力。 Thank You！ PART 1 房产环境剖析/潍坊市各区域房产市场 潍坊市区的房地产市场主要由奎文区、潍城区、高新区以及经济开发区四大区域组成， 不同的区域的资源决定了各个区域的供应有所不同。 PART 1 房产环境剖析/潍坊市各区域房产市场特点 老城区、配套全、产品档次低、中小开发商、多层为主 开发商及项目规模：在售项目规模普遍较小，大部分在10万㎡左右；少数大规模项目，如紫苑公馆为38万㎡，鲁发名城为130万，开发商以中小型企业为主。 物业类型：多层为主，高层正逐年增加。 户型：以80-100㎡的两室和110-140㎡三室为主。 价格：该区域楼盘档次偏低，均价大约在3600元左右。 客户：潍城区在售项目以区域客户为主 工业集中区域、供应量大、产品档次较低、中小开发商、以高层产品为主 开发商及项目规模：本区域大部分项目在10万㎡左右，大规模项目较少，开发商以外地中小开发商为主。 物业类型：高层为主，多层约占20%。 户型：以70-90㎡的两室和105-125㎡三室 为主，主要为刚性需求产品。 价格：该区域楼盘档次较低，多层均价在 4500元/㎡左右，高层均价在3700元/㎡左右。 客户：主要来自周边区域，职业以企业职工和公司职员等年轻客户为主，大部分客户属于首次置业客户。 发展新区、供应量大、类型多样、中低档次 开发商及项目规模：高新北部项目规模普遍较小，大多在10万㎡左右，南部项目大多在50—100万㎡之间 物业类型：产品类型比较复杂，多层、小高层、高层产品云集 户型：以满足基本居住需求的中、小户型为主，主力户型面积集中在90㎡-110㎡之间 价格：均价在4300元左右。该区域为正在